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昔日地產新聞 2020年11月27日(Fri)

【按揭熱線】影響安老按揭年金金額的因素

   2020年11月27日(Fri)
2020年11月27日(Fri)
【28Hse.com】  

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

安老按揭是指借款人將擁有的住宅物業作為抵押品,向指定的銀行申請一次性或定期每月提取年金,用作生活上的開支。根據香港按證保險有限公司的數據顯示,安老按揭的申請宗數一直緩緩上揚,截至今年10月份,申請宗數累計至4,267宗,而今年9月份新申請宗數為70宗,創下該行今年的按月新高。

用作計算年金之指定物業價值上限,會以物業估值計算。而年金金額的多少亦取決於不同因素。一般情況下,物業估值越高,年金越高。此外,借款人的年齡越高及選擇的年期越短,年金亦相應地增加。

借款人數愈多金額愈少

借款人的人數亦會影響年金金額。現時安老按揭最多可接受三位借款人的聯名申請,當中最年輕的借款人年齡必須為55歲或以上。如超過一位借款人,年金將以最年輕的借款人年齡作計算。要注意是,借款人數愈多,金額愈少。試以一個估值800萬元的單位為例,年金年期為10年,選用浮息按揭計劃,假如借款人數為一人,每月年金/年金總額為$25,600/$3,072,000;借款人數為二人,金額為$22,400/$2,688,000;借款人數為三人,金額為$20,000/$2,400,000。

選用定息按揭利率較高

此外,年金金額亦受按揭計劃所影響,以上述例子(一位借款人)計算,如選用浮息按揭計劃,每月年金/年金總額為$25,600/$3,072,000;如選用定息按揭計劃,金額則為$28,160/$3,379,200。

雖然選用定息按揭的年金金額比浮息按揭高,但利率亦相對地高。現時浮息按揭計劃的年利率是以香港最優惠利率(P)減2.5%,即2.75%。而以定息按揭計劃計算,首25年的年利率為4%;其後為當時的香港最優惠利率減2.5%。

因此,在決定選用哪一種按揭計劃之前,可考慮現時樓價及未來息率的走勢,而現時美國聯儲局基準利率處於接近0的超低水平,相信低息環境仍會維持一段時間。若供款人擔心利率波動的風險,則可選用定息按揭計劃鎖定息率。

有意申請安老按揭計劃的人士,事前可於按證公司的官網所設置的安老按揭計算機上,輸入簡單的個人及物業資料,便能作出初步的年金計算。若想了解更多資訊,建議直接聯絡參與之銀行、按證公司或專業轉介公司,以作詳細諮詢。