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2020年09月: 平均成交呎價 $11511 1.37%   (上月:$11671)
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土地供應不足,發展商積極申請強拍

[28Hse 三地產焦點 第二百八十七期 2020年9月16日] 香港土地供應不足,乃是不爭之事實。然而政府覓地進度相當緩慢,再加上受反修例抗爭及疫情影響,覓地進展「足足空白一年」,房屋供應持續落後,問題日益嚴重。

因此,為了大幅的增加土地供應,在海洋公園早前面臨倒閉危機時,有人提出拆卸公園,把土地拿來建屋。整個海洋公園面積達78.5公頃,加上南朗山,可以興建2萬幾至4萬多單位。

這想法看似天馬行空,但其實並非不可行,只是更改土地用途需時。當中,要數最雙贏的方法是,縮小海洋公園的規模,關閉大型遊樂設施,保留海洋保育和教育設施,騰出的土地可用作建屋,又可以賣地增加收入。

不過幻想總是美好的,最後海洋公園渡過了危機,獲立法會財委會通過撥款$54億,以協助償還貸款和應付未來一年的營運。海洋公園最終沒有縮小規模,所以日後的潛在土地供應沒有增加。

市區土地供應量有限,土地市場競爭越來越激烈,發展商有什麼方法增加土地儲備呢?最常見的就是政府推地,有興趣的發展商入標投地,中標者的土地儲備自然有所增加。

此外,收購市區舊樓再進行強制拍賣,以增加土地儲備,亦是發展商慣常的做法。就好像近日新世界積極申請強拍,最新就深水埗通州街306、308、310及312號申請強拍,估值超過$1.6億。

根據資料,地盤面積約4,771平方呎,現劃為「住宅(甲類)6」用途,日後可以用9倍地積比率發展,可建商住樓面約42,939平方呎。由於申請人已持有項目不少於80%業權,而且物業樓齡已經65年,故此符合強拍的門檻。

講起申請強制拍賣門檻,可能有的人會有疑問,不是持有最少90%業權才可以申請嗎?為什麼上述的個案符合申請資格呢?以及若該地段以公開拍賣方式出售,是否只可以大業主出價競投?

是的,政府為了鼓勵重建破舊大廈,政府推出了《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,任何人士擁有某地段不少於90%的不分割份數業權(即「大業主」),可向土地審裁處申請作出命令,強制售賣該地段所有不分割份數,作重建之用。

但自2010年4月1日起,政府降低了三類地段申請強制售賣的門檻,由90%業權降至80%業權。有關地段包括(1) 地段上每個單位各佔該地段不分割份數的10%以上;(2) 地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上;(3) 地段並非坐落於工業地帶,而地段上的所有大廈均為樓齡達30年或以上的工業大廈。

因此,深水埗通州街306、308、310及312號的申請是符合規定的。若土地審裁處決定發出強制售賣令,便會委任售賣受託人負責出售。如果該地段以公開拍賣方式出售,必須售予出價最高的競投者,而且任何人士均可出價競投。

由於申請人要持有8或9成業權才可以申請強拍,所以他們會願意花錢向業主收購單位,因此我們時常聽到有人買舊樓博被收購,有很高的回報率,資金隨時倍翻。

不過,博中被收購不是一件容易的事,機會如大海撈針,涉及的風險很高,所以要作此類投資時,要先了解投資舊樓注意事項,以及衡量自身的負擔能力。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.85(反映2020/08/31至2020/09/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.24%,較上年同期下跌3.84%。

本周只有港島區錄得跌幅,新報185.35,按周下跌2.68%,較上年同期下跌5.13%。反之,九龍區升幅最多,按周上升2.03%,較上年同期下跌2.65%。而新界(東)及新界(西)區址錄得升幅,分別錄得189.34及163.22,按周分別上升1.37%及0.53%,較上年同期分別下跌2.63%及1.96%。

上周成交個案

-- 大埔新達廣場低層戶 $680萬易主 --
世紀21宇田地產客戶經理劉定方表示,新近錄得大埔新達廣場成交,單位為4座低層D室,實用面積465平方呎,原開價$740萬,減價$60萬至$680萬獲承接,實用面積平均呎價$14,624。

-- 屯門兆康苑2房 $488萬獲承接 --
祥益地產高級客戶經理古文彬表示,日前錄得屯門居屋兆康苑R座低層4室,實用面積483平方呎,2房,累減$22萬,獲區內首置客以$488萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$10,104,屬市場價成交。

-- 北角和富豪庭樓景戶 $750萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角和富豪庭低層B室成交,實用面積438平方呎,2房間隔,望樓景,原開價$830萬,成交價$750萬,實用面積平均呎價$17,123。

-- 天水圍天盛苑3房 成交價$528萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍居屋天盛苑L座中層7室成交,實用面積650平方呎,3房連套房,均座擁開揚景觀,以$528萬 (居二市場價)購入,實用面積平均呎價$8,123。

新盤動向

-- 西營盤藝里坊‧2號加推33伙 --
由恒基發展的西營盤藝里坊‧2號,加推第2號價單,涉及33伙,價單定價由$694.3萬至$878.9萬,呎價由$27,335至$30,624,項目折扣優惠維持最高4%不變,折實售價由$666.53萬至$843.74萬。

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