2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百八十七期 2020年9月16日] 香港土地供應不足，乃是不爭之事實。然而政府覓地進度相當緩慢，再加上受反修例抗爭及疫情影響，覓地進展「足足空白一年」，房屋供應持續落後，問題日益嚴重。
因此，為了大幅的增加土地供應，在海洋公園早前面臨倒閉危機時，有人提出拆卸公園，把土地拿來建屋。整個海洋公園面積達78.5公頃，加上南朗山，可以興建2萬幾至4萬多單位。
這想法看似天馬行空，但其實並非不可行，只是更改土地用途需時。當中，要數最雙贏的方法是，縮小海洋公園的規模，關閉大型遊樂設施，保留海洋保育和教育設施，騰出的土地可用作建屋，又可以賣地增加收入。
不過幻想總是美好的，最後海洋公園渡過了危機，獲立法會財委會通過撥款$54億，以協助償還貸款和應付未來一年的營運。海洋公園最終沒有縮小規模，所以日後的潛在土地供應沒有增加。
市區土地供應量有限，土地市場競爭越來越激烈，發展商有什麼方法增加土地儲備呢？最常見的就是政府推地，有興趣的發展商入標投地，中標者的土地儲備自然有所增加。
此外，收購市區舊樓再進行強制拍賣，以增加土地儲備，亦是發展商慣常的做法。就好像近日新世界積極申請強拍，最新就深水埗通州街306、308、310及312號申請強拍，估值超過$1.6億。
根據資料，地盤面積約4,771平方呎，現劃為「住宅(甲類)6」用途，日後可以用9倍地積比率發展，可建商住樓面約42,939平方呎。由於申請人已持有項目不少於80%業權，而且物業樓齡已經65年，故此符合強拍的門檻。
講起申請強制拍賣門檻，可能有的人會有疑問，不是持有最少90%業權才可以申請嗎？為什麼上述的個案符合申請資格呢？以及若該地段以公開拍賣方式出售，是否只可以大業主出價競投？
是的，政府為了鼓勵重建破舊大廈，政府推出了《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，任何人士擁有某地段不少於90%的不分割份數業權（即「大業主」），可向土地審裁處申請作出命令，強制售賣該地段所有不分割份數，作重建之用。
但自2010年4月1日起，政府降低了三類地段申請強制售賣的門檻，由90%業權降至80%業權。有關地段包括(1) 地段上每個單位各佔該地段不分割份數的10%以上；(2) 地段上所有樓宇的樓齡均達50年或以上；(3) 地段並非坐落於工業地帶，而地段上的所有大廈均為樓齡達30年或以上的工業大廈。
因此，深水埗通州街306、308、310及312號的申請是符合規定的。若土地審裁處決定發出強制售賣令，便會委任售賣受託人負責出售。如果該地段以公開拍賣方式出售，必須售予出價最高的競投者，而且任何人士均可出價競投。
由於申請人要持有8或9成業權才可以申請強拍，所以他們會願意花錢向業主收購單位，因此我們時常聽到有人買舊樓博被收購，有很高的回報率，資金隨時倍翻。
不過，博中被收購不是一件容易的事，機會如大海撈針，涉及的風險很高，所以要作此類投資時，要先了解投資舊樓注意事項，以及衡量自身的負擔能力。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.85（反映2020/08/31至2020/09/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.24%，較上年同期下跌3.84%。
本周只有港島區錄得跌幅，新報185.35，按周下跌2.68%，較上年同期下跌5.13%。反之，九龍區升幅最多，按周上升2.03%，較上年同期下跌2.65%。而新界(東)及新界(西)區址錄得升幅，分別錄得189.34及163.22，按周分別上升1.37%及0.53%，較上年同期分別下跌2.63%及1.96%。
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祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍居屋天盛苑L座中層7室成交，實用面積650平方呎，3房連套房，均座擁開揚景觀，以$528萬 （居二市場價）購入，實用面積平均呎價$8,123。
-- 西營盤藝里坊‧2號加推33伙 --
由恒基發展的西營盤藝里坊‧2號，加推第2號價單，涉及33伙，價單定價由$694.3萬至$878.9萬，呎價由$27,335至$30,624，項目折扣優惠維持最高4%不變，折實售價由$666.53萬至$843.74萬。
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