2024-04-20 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百八十四期 2020年8月26日] 在香港買樓，無論一手還是二手，撻訂情況並不罕見。當中最常見的原因就是買家實力不足未能上會，或者看淡後市等，但「天有不測風雲，人有旦夕禍福」，有時是你想履行合約，無奈地事與願違。
比如說，簽署臨時買賣合約後，不幸確診，或者被列為緊密接觸者，需要強制隔離；又或者物業正式成交前，買家不幸離世。在這種情況下，買家難以在合約期內完成交易，隨時被迫撻訂。如果不幸發生上述事情，可如何拆解呢？
先講大家近日比較關心的，新冠肺炎疫情反覆，而且傳播率高，誰都不知道自己會否成為下一個被隔離人士。因此，為保障買賣雙方，可在臨時買賣合約內加入特定條款。
就此，地產代理監管局亦有向持牌代理發通告，亦為他們提供條款範本參考，以可加入至臨時買賣協議內。當然，有關條款只供參考，並不一定要加上的，應由雙方自行協定是否加入該條款。
究竟是什麼「戴頭盔」條款呢？根據範本，若賣方或買方因感染或疑似感染新冠肺炎，而被隔離或檢疫、若政府發出活動管制或禁足令等情况下，而未能於指定日期前簽署正式買賣協議，成交日期將延期至出院或不再需要隔離後；以及任何一方可以書面通知廢除交易，買方有權獲退回已支付的訂金。
如果沒有寫入這些條款，如果不幸成交期內需要檢疫或進行14天隔離，因而未能完成買賣手續，如買方未能履行合約，賣方可選擇殺訂；如賣方未能履行合約，買方可選擇強制成交。
此外，有人會問如果業主不在香港，例如身處內地，不想等14天隔離或檢疫，想儘快簽署合約，以免錯失良機，又可以怎樣做呢？首先，對於臨時買賣合約，業主可填寫及簽署授權信，以授權親友代簽合約。
至於正式買賣合約和轉讓契方面，最好的情況是業主一早到律師樓簽訂授權信，以授權他人處理交易，業主便不用親身簽約。但若沒有作此準備，由於訂立此類授權信須由律師見證的，所以業主可嘗試尋找當地有香港律師牌的律師作見證。
另一個不幸的情況，就是買家或賣家成交期間不幸離世。先講買方，如果後人不想被殺訂的話，就只可在成交日前準備足夠資金去找尾數，以完成交易；如果有足夠錢去找尾數，但賣家仍選擇殺訂的話，買方可嘗試循民事訴訟方式向賣家追討。
如果是賣方不幸離世的話，後人可以先完成遺產承辦，再繼續交易，但一般需要3至4個月時間，如果成交期較短，很難趕得上成交。就此，如果買家不願意等，可以提出取消交易，但需要從民事訴訟取回大訂，亦都不一定成功，要自行評估風險。
當然，筆者不是法律專家，以上只是一般的做法及建議。如果對合約條款有疑問，買賣雙方應尋求法律意見，以免錯誤理解條款，最後得不償失。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.9（反映2020/08/10至2020/08/16 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.18%，較上年同期下跌3.98%。
當中，新界(東)區升幅最多，按周上升0.83%，新報191.62，較上年同期下跌4.18%。其次為九龍區，最新錄得178.45，按周上升0.17，較上年同期下跌5.10%。而港島及新界(西)區均錄得跌幅，分別錄得192.26及168.01，按周分別下跌0.17%及0.13%，較上年同期分別下跌2.61%及0.11%。
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