偉仔土瓜灣舖遭申強拍 或蝕661萬

影帝梁朝偉（偉仔）一向鍾情投資香港物業，早年投資的多個舖位獲利甚豐，惟近日其持有之土瓜灣新柳街地舖，遭大業主申請強拍，物業現最新估值僅為839萬元，按其2013年12月買入價1,500萬元計算，暫時賬面已虧蝕661萬元或44%。■香港文匯報記者 顏倫樂

梁朝偉的舖位在「高山道26號、新柳街2A及2B號」的地下2A號，2013年底以金壤有限公司名義購入，當時成交價為1,500萬元，估計是看好土瓜灣一帶有重建概念，加上鄰近未來沙中線，一旦被收購商舖價值將急升。不過事與願違，物業於今年商業物業低迷市道遭大業主提出強拍，受疫情影響，物業估價因此大貶值。

鄰近沙中線 疫市大貶值

據土地審裁處資料顯示，新朗發展（實業）有限公司近月就土瓜灣高山道26號、新柳街2A及2B號申請強制拍賣。

公司註冊處顯示董事為林小棠、林源森及顏煜奇，據悉為龐源集團或相關人士，該集團經營電子貿易起家，在深圳福田開設玩具批發市場、樂器城、惠州遠望科技城和通訊配件城等。

據了解，該舊樓由3個地段組成，樓高6層(包括地下)，項目佔地1,910方呎，樓齡62年，包括15個住宅單位連天台、3個地舖，新朗發展已收購所有住宅單位，佔業權83.3333%，只餘下3個地舖未能收購，其中就包括偉仔的2A號地舖，代理指建築面積約700方呎。而整個項目於2020年3月底的最新估值為1.1253億元(未重建前價值)，當中三個地舖估值由839萬元至1,096萬元，梁朝偉的地舖估值為839萬元。

業內人士指，由於地舖價值難以預估，小業主亦會「獅子開大口」，舊樓收購時最為困難，因此不少大業主會透過強拍程序購入地舖，省卻與舖位小業主洽談的冗長時間。以今次項目為例，整項收購唯獨餘下三個地舖，可見財團的收購策略。一般而言，只要符合強拍條例大多會獲批出強拍令，小業主能抗辯空間不多。

不滿可提訟 未必要蝕讓

不過，最終批出的低價是會按照物業的重建價值去決定，最終或較現況市值高1倍或以上。而小業主如果對估價不滿，亦可以聘請測量師代表出庭反駁，由法庭作出裁決，因此偉仔物業亦未必要蝕讓。另翻查資料，高山道、新柳街項目過去曾吸引陳樹渠家族或有關人士進行收購，但最後未成功。

雖然今次投資地舖或有虧損，但偉仔多年於樓市投資眼光仍然受到市場肯定，並令偉仔身家暴漲至「億億聲」。資料指，偉仔由1993年已開始投資物業，近年「戰績」包括2012年以7,950萬元把中環威靈頓街地舖售予資深投資者「物流張」，4年勁賺5,070萬元或1.76倍。