租金普遍跌 新界區跌一成

調整，有代理稱2月份更一度跌至谷底，現時有少許回升現象，但仍有部分租盤租值較市旺時低近兩成。據中原地產及利嘉閣地產提供各大屋苑呎租走勢顯示，各大屋苑的呎租由去年6-7月份修例運動開始時走向下坡，適逢今年初的新冠肺炎爆發，呎租於1-2月份進一步下跌。以中原十大屋苑呎租走勢為例，全部屋苑皆有跌幅，不過當中以新界區主要屋苑租金跌幅最多，對比去年6月高位跌幅介乎9.8%至13.7%，其中以嘉湖山莊跌幅最多。

嘉湖租金較高位低13%

祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天水圍嘉湖山莊最近錄得樂湖居4座低層F室租賃個案，實用面積449方呎，屬2房。業主願減價300元，以9,500元租出，實用呎租為21.2元。黃肇雯透露，去年同類單位租值大約1.1萬元，故最新租金下跌約13.6%。黃肇雯表示，屋苑放租盤因有居住需求支撐，故放租盤未有大幅增加，數量維持在60間左右。

市區方面，黃埔花園呎價近月相對較穩定，但4月份平均實用呎租仍較去年6月份低約9.8%，而首季則保持平穩，1月至4月均維持在37至39元水平。美聯物業殷勒麟表示，黃埔花園成交呎租最近有回升跡象，不過仍較去年下跌，以389方呎的13座中低層A室為例，最近以1.5萬元租出，較早前同類最低點的1.4萬元上升7.1%，不過仍較去年高位的1.85萬低18.9%。

麥萃才：租金或未見底

浸大財務及決策系副教授麥萃才稱，差估署住宅租金指數今年首季下跌4.1%，相比GDP跌幅來說已經是「跌少咗」。麥萃才指出，GDP下跌反映經濟活動下行，而租賃市場是實實在在的用家需求，沒有任何投資成分，因此與經濟的相關度比起樓價還高，理論上GDP上落幅度應與租金上落幅度相若。

不過，麥萃才又指，租金指數存在滯後效應，本港首季GDP按季下跌5.3%，而相對市民的收入下跌、分配在租金上的預算會減少，續租時會要求業主減租，轉租或續租時的租金才會反映在租金指數上；如GDP下跌的情況持續，則租金下跌的情況會持續一段時間。

麥萃才舉例，經濟活動減弱，市民收入減少，租賃市場會出現3種情況，第一就是大屋換細屋，第二是細屋搬更平的屋，第三就是企業老闆搬離豪宅，由此可出現豪宅租金跌得急、中小型單位租金跌得少的情況。另由於住宅買賣存在投資需求，業主可選擇丟空單位或轉賣為租，因此買賣價跌幅有可能細於租金跌幅。