2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百六十三期 2020年4月1日] 新冠肺炎在全球擴散，市民減少外出消費，香港零售、飲食、旅遊業受到打撃。生意慘淡，商舖租戶叫苦連天，紛紛要求業主減租或提供足夠的免租期，以求渡過難關。
不少租客擔心因為疫情影響了收入而交不起租金，在此情況下，有大發展商和普通業主都願意減租，也有的態度繼續強硬，表明拒絕減租，究竟是什麼原因，導致他們作出如此不同的決定呢？
先形容香港的情況，根據美聯工商鋪統計，截至2020年第一季，尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環等四大核心商業區的空置商鋪數目由上季的482間，增至689間，按季增加43%，空置率高達9.2%，創2016年有紀錄以來新高。
當中，銅鑼灣區為4大核心區中最高，空置率高達12.2%。隨著經濟衰退，預計商舖空置情況持續，甚至會進一步惡化，因此有業主願意減租，務求留住舊租客，大幅減租總好過丟空。
比如說，銅鑼灣軒尼詩道黃金廣場地下1至7號舖，面積約550平方呎，原由六福珠寶以$350萬租用，租約期滿正式遷出，業主最近重新放租，叫租$300萬，較原先減價14.3%。
講起減租，近日樓市出現趣聞，有業主以「一蚊招租」作招徠。有關單位為筲箕灣道212號禮林大廈地下2A舖，面積約450平方呎，租期為今年3月至5月，為期3個月。但有關生意要與新冠肺炎相關，如廉價出售口罩、消毒清潔用品等，並以非牟利機構優先。
與此同時，也有大發展商拒絕減租，包括領展及長實，前者只是提供$8000萬「中小商戶同舟計劃」，因應個別租戶面對的經營狀況，延續去年底向租戶所提供的針對性支援，包括分期繳納租金、豁免罰息及服務費、免租期等。
估計以上發展商不願意減租的原因是，他們的商場主要是在公共屋邨及私人屋苑，店舖銷售生活用品為主，是市民生活的必需品，因此疫情對他們旗下的商場生意影響相對較少，故沒有宣布減租。
無可否認，是否減租是業主的個人決定，並沒有誰對誰錯。在講求利益的社會下，不減租是人之常情，減租可以說只是人情，並非必然。不過，無論作出任何決定，都有可能面對不同的風險。
選擇不減租的，租戶可能會退租，在疫市下再覓下一個租客承租單位，並不是一件容易的事，丟空單位影響租金收入；選擇減租的，其中一間減租，旁邊的知道了，會要求一齊減租，加加埋埋都不少錢，所以記得簽保密協議才減租。
近日政府稱將立例推「禁酒令」，要求全港8600間持酒牌的酒吧、食肆和會社暫停上出售和供應酒類飲品。筆者估計，措施一旦實行，酒吧會掀起倒閉潮，四大核心商業區的空置率會大幅增加。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得175.56（反映2020/03/16至2020/03/22 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.09%，較上年同期下跌1.04%。
當中，只有九龍區錄得跌幅，按周下跌1.08%，新報171.35，較上年同期下跌2.25%。反之，新界(東)區升幅最多，按周上升1.51%，最新錄得190.38，較上年同期上升1.03%。而港島及新界(西)區分別錄得186及161.68，按周分別上升0.77%及0.70%，較上年同期分別上升0.55%及下跌0.71%。
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祥益地產高級客戶經理古文彬表示，新近促成屯門聚康山莊2座中層B室，實用面積445平方呎，2房，獲區外首置客以$628萬承接，實用面積平均呎價$14,112，屬市場價成交。
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