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2020年04月: 平均成交呎價 $11548 3.65%   (上月:$11141)
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管理費是如何計算的?

[28Hse 三地產焦點 第二百六十二期 2020年3月25日] 不少人入市買樓時,主要計算首期、每月按揭供款等開支,往往忽略了入住後要付的每月管理費。香港樓價不斷飆升,管理費亦節節上升,近期新樓每呎管理費動輒$4、$5,即使細單位每月管理費便涉近千元。

關於管理費,坊間有不少疑問,包括管理費是如何計算的,是否與樓價掛鈎?所收取的管理費有什麼作用?新樓的管理費是否會較舊樓貴?當屋苑財政有豐厚盈餘時,會否退回或減收管理費?

首先,管理費是根據大廈公契規定而計算。一般而言,大廈公契為不同單位訂立了管理份數,以計算其負擔的管理費;如果大廈公契沒有訂定管理份數,則按照各業主所佔的業權份數釐定。

由此可見,管理費與樓價是沒有直接關係,主要是屋苑整體開支、伙數多少影響業主需繳交管理費。由於管理費是所有業主共同攤分的,如果物業伙數少,每戶要攤分的管理費支出自然較多,因此單幢樓管理費一般會較貴。

那屋苑收的管理費有什麼作用,業主可以選擇不交嗎?管理費開支中,最大部分是用作屋苑公共設施的日常管理、保安及清潔人員的工資、保養及維修等。隨著市民對娛樂需求增加,有屋苑設有會所、泳池及健身室等,令整體成本開支上漲。

值得留意的是,沒有設施不等於管理費平,因為近年社會環保、綠化及減碳意識逐漸提升,有的屋苑加入大量的園林造景、花圃植被、草皮的小斜坡和石頭造景等,營造庭院風味。但是這些都需要保養及護理,成本不菲,難免會轉嫁至業主。

有時會聽到有人說不滿意業主立案法團或管理公司,而拒絕繳交管理費,此舉會有什麼後果呢?對於業主欠交管理費,管理公司會先發出欠款通知,直至第三封仍未獲業主回覆,管理公司將嘗試以各種方法聯絡業主。

如果成功聯絡業主,會了解業主因什麼原因欠交管理費,從而作出協助,如業主經濟有困難,會與業主立案法團商討,可否分期繳交等;如果長期未能成功聯絡業主,管理公司就會採取法律行動,最壞情況業主會被釘契,以及被強制拍賣業主擁有的單位以取回欠款。

另一方面,不少人關心當屋苑有豐厚盈餘時,會否還富於民。基本上,是不會的,有關的盈餘會作為儲備金,藉以支持未來大廈維修及保養的費用。一旦基金盈餘不足以支付費用時,每住戶的業主須平均去分擔費用,所以預留管理費盈餘是無可厚非。

比起買樓首期及供樓,管理費似乎微不足道,但其實會影響租金回報率。不得不留意的是,如果業主包管理費,計算租金回報率時,須先扣除管理費支出。因此每當管理費增加,業主的實際收益也減少了,降低整個回報率。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得175.41(反映2020/03/09至2020/03/15 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.79%,較上年同期上升0.37%。

當中,只有新界(西)區錄得跌幅,按周下跌0.48%,新報160.55,較上年同期下跌0.81%。反之,港島區升幅最多,最新錄得184.57,按周上升2.26%,較上年同期上升3.19%。而九龍及新界(東)區分別錄得173.21及187.54,按周分別上升0.97%及0.87%,較上年同期分別下跌0.03%及上升0.39%。

上周成交個案

-- 紅磡黃埔花園高層戶 $1,060萬 --
世紀21領先置業代理執行董事許名鋒表示,新近錄得紅磡黃埔花園成交,單位為1期1座高層G室成交,實用面積777平方呎,3房間隔,成功以$1,060萬沽出,實用面積平均呎價$13,642。

-- 屯門居屋兆禧苑海景戶 成交價$428萬 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前促成屯門居屋兆禧苑A座高層4室,實用面積338平方呎,1房,擁部分海景,成交價$428萬(自由市場價),實用面積平均呎價$12,663。

-- 大埔福安樓3房 $495萬獲承接--
世紀21宇田地產客戶經理劉定方表示,新近錄得大埔福安樓成交,單位為A座高層04室,實用面積443平方呎,3房,外望山景,原開價$510萬,後減至$495萬獲承接,實用面積平均呎價$11,174。

-- 屯門啟豐園2房 $458萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得屯門啟豐園2座低層F室,實用面積325平方呎,2房1廳,累減$22萬,獲區內首置客以$458萬,實用面積平均呎價$14,092,屬市場價成交。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。