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2020年10月: 平均成交呎價 $11620 0.2%   (上月:$11597)
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新居屋首月28.9%人揀樓甩底

[28Hse 三地產焦點 第二百五十三期 2020年1月22日] 居屋向來都是中下層市民上車的首選,不過今期居屋銷情未如理想,甩底率亦較以往高。市場認為,是與現時經濟狀況有關,令市民入市卻步,預計隨著大單位陸續售出,其後甩底率會增加。

新一批六個居屋連重售單位共有4,904伙可供選購,包括何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑及火炭旭禾苑;以及33個重售單位,包括彩虹彩興苑、梅窩銀河苑及銀蔚苑等。

今期居屋從去年12月9日起開始揀樓,首一個月售出1,611伙,包括823個綠表申請者及788個白表申請者,佔總單位數量33%。翻查資料,銷售速度明顯較以往慢,上一期居屋首月售出46.2%單位。

至於甩底率,今期居屋揀樓亦有所增加,首月邀請了2,421人揀樓,當中有1,720人到場,即甩底率為28.9%;而上一期首月邀請了2,883人揀樓,當中有2,182人到場,甩底率為24.3%。

有部分居屋屋苑在市區,理應銷情會較以往好,然而今期是例外的,銷情反而較預期慢。為什麼呢?房屋會資助房屋小組主席黃遠輝表示,新一期居屋銷情較以往慢,是因應社會事件,隔日邀請合資格人士揀樓而致。

不過筆者不太認同以上說法,因為從數字上來看,邀請人數少人,但反而甩底率較以往多,反映市民對後市無信心。估計是因為經濟前景不明朗,擔心失業或減薪,故減慢入市步伐。

平心而論,如果單單是因為擔心樓市下跌,而最後放棄揀樓機會,此生上車亦恐怕無望。樓市「只升不跌」並不是必然的,如果市民買樓是為了賺錢的話,用現時的市況去計算未來的樓價,未免有點言之過早。

再者,按照新的措施,今期的居屋會實施更嚴格的轉售限制,以減少市民炒賣機會。新限制下,業主於買入單位後起計10年內,禁止以補地價方式於公開市場轉售單位。

而未補地價的單位業主,可於首次轉讓日期起計首兩年,於第二市場以不高於原價轉售予白居二及綠表申請者;而在第三至第十年,業主可自行議定售價,但都只可售予白居二及綠表申請者。

禁售期延長了,大家沒有水晶球預知未來,誰又知10年後香港的樓市是怎樣呢?因此,只著眼當前的樓市走勢,而放棄揀樓機會,是毫無道理可言的,只是白白錯失了上車機會。

要知道抽中居屋是一件不容易的事,如此低的中籤率,抽中並不是必然的事。坊間有說法指,現時成功抽中揀居屋,等同於「中六合彩」一樣,放棄揀樓就等於扔掉一張中獎的六合彩票,是多麼可惜的事。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得175.88(反映2020/01/06至2020/01/12 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.62%,較上年同期上升3.34%。

4個分區中,只有九龍區錄得升幅,按周上升0.90%,新報173.72,較上年同期上升4.31%。反之,港島區跌幅最多,按周下跌1.93%,最新錄得181.92,較上年同期上升3.31%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得188.05及161.44,按周分別下跌0.51%及0.59%,較上年同期分別上升4.59%及3.93%。

上周成交個案

-- 大角咀君匯港2房 $913萬易手 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得大角咀君匯港成交,單位為3座低層G室,實用面積474平方呎,2房間隔,座向東面望街景,以$913萬易手,實用面積平均呎價$19,262。

-- 天水圍天頌苑3房 成交價$426萬 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍天頌苑P座高層11室成交,實用面積592平方呎,3房2廳,累減$24萬,成交價$426萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,196,屬稍低於市場價成交。

-- 北角嘉富大廈海景戶 $398萬易主--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角嘉富大廈成交,單位為中層C室,實用面積195平方呎,開放式間隔,座向北面望部份海景,原叫價$430萬,減價$32萬至$398萬易主,實用面積平均呎價$20,410。

-- 天水圍嘉湖山莊低層戶 $575萬獲承接--
祥益地產分行經理林家倫表示,新近天水圍嘉湖山莊1期2座低層A室成交,實用面積639平方呎,3房2廳連套房,獲區內客以$686萬承接,實用面積平均呎價$10,736,屬市場價成交。

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