十年建屋目標降2萬,住屋需求減少了嗎?

28HSE 編輯部  2020-01-07  #三地產焦點
十年建屋目標降2萬,住屋需求減少了嗎?

[28Hse 三地產焦點 第二百五十一期 2020年1月8日] 基於香港房屋政策問題,土地供應不足,公屋單位持續供不應求,輪候時間未有減少。房委會公布最新公屋輪候數字顯示,截至19年9月底,一般申請者的平均輪候時間為5.4年,當中長者一人申請者的平均輪候時間為2.9年。

公屋供應量明顯追不到市民的需求,然而政府最新公布的《長遠房屋策略》報告,反而減少未來10年總房屋供應目標。報告顯示,2020/21至2029/30年度總房屋供應目標為43萬伙,較去年估算的減少2萬伙。

政府一方面致力大幅增加公營房屋供應,同時亦要確保私營房屋有穩定的供應,故此將公私營房屋供應比例維持73比。即是說,公營房屋供應目標為30.1萬伙,而私營房屋供應目標為12.9萬伙,較前年分別減少1.4萬及6,000伙。

根據報告的預計,未來10年公營房屋建屋量為27.2萬伙,較之前預計欠6.7萬個單位,縮窄至2.9萬伙。由於供應目標被削減,令土地供應缺口有所收窄,因此不少人質疑政府「造數」,調低目標令建屋量更容易趕上。

房屋委員會資助房屋小組主席黃遠輝認為,社會毋須過分斟酌減少的數字,解釋指目標數量下跌與香港家庭規模以小型家庭為主有關,強調長遠房屋需求並無減少,政府仍需努力覓地,以應付房屋的需要。

對於房屋供應目標,政府是按特定機制估算,亦會考慮包括人口增長、家居平均人口和家庭規模等,去估算未來十年所需的住宅單位。目前家庭規模已由以往平均人口3.1人,跌至每單位2.7人,因此目標數量有所下跌。

不過其實,就算是否篤數都好,現時預計的供應仍未能解決需求,政府可以如何追數?就著政府提出過的房屋政策和措施,筆者認為除快速覓地外,土地共享計劃不失為一個辦法。

「土地共享先導計劃」即是以公私合營方式開發新界農地,以增加房屋供應。據立法會文件,先導計劃將設有三年時限接受申請,獲批申請涉及私人土地總數上限為150公頃。

在先導計劃下,每個申請項目需要提供不少於5萬平方米的新增樓面面積,以及增加最少額外1,000個單位,總數是以每個單位50平方米計算,當中不少於7成會被撥作公營房屋或首置房屋。

雖然直到現在,政府還未可以釋除市民的疑慮,認為土地共享最大得益的是地產商。但無奈的是,現時土地供應不足夠,要解燃眉之急,將荒廢地更改用途不失為一個好方法。

要解決房屋問題,凡是可以大幅增加供應的方法,大家都應該考慮。但是在實行「土地共享先導計劃」前,政府應先釋除公眾疑慮,如制定一套獨立、公平、透明和可信機制,以減少發生社會撕裂的情況。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得178.13(反映2019/12/23至2019/12/29 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.24%,較上年同期上升2.09%。

4個分區中,只有九龍區錄得跌幅,按周下跌1.17%,最新錄得172.13,較上年同期下跌0.27%。反之,新界(西)區升幅最多,按周上升2.00%,新報164.23,較上年同期上升2.93%。而港島及新界(東)區錄得輕微升幅,分別錄得188.54及189.82,按周分別下跌0.39%及0.68%,較上年同期分別上升3.35%及4.84%。

上周成交個案


-- 北角港逸軒低層戶 $570萬沽出 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角港逸軒成交,單位為低層D室,實用面積316平方呎,2房,享開揚樓景,原開價$620萬,後減價$50萬至$570萬沽出,實用面積平均呎價$18,038。


-- 天水圍天盛苑2房 $460萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍天盛苑P座高層4室,實用面積506平方呎,2房,獲一名外區白居二以$460萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$9,091,屬市場價成交。


-- 火炭穗禾苑內園戶 成交價$496.8萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,新近促成火炭穗禾苑慶宏閣低層08室成交,單位實用面積550平方呎,2房望內園景,原叫價$580萬,累減$83.2萬,以$496.8萬獲承接,實用面積平均呎價$9,033。


-- 屯門兆軒苑3房 $513萬易手--
祥益地產珀御分行經理黃文樂表示,新近促成屯門居屋兆軒苑B座低層16室易主,實用面積598平方呎,3房,累減$67萬,獲區內首置客以$513萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$8,579。

新盤動向


-- 西營盤15 Western Street加推11伙 --
萬科旗下的西營盤15 Western Street加推11伙,價單定價由$781.1萬至$1,243.1萬,實用面積213方呎至344平方呎,平均呎價由$34,169至$38,221。以最高16%折扣率計算,折實價由$656.1萬至$1044.2萬,折實實呎由$28,702至$32,106。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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