「綠置居」是搖錢樹?

28HSE 編輯部  2019-12-10  #三地產焦點
「綠置居」是搖錢樹?

[28Hse 三地產焦點 第二百四十七期 2019年12月11日] 香港近年不斷推出以置業為主導的房屋政策,包括「綠置居」、「白居二」,以及「港人首次置業上車盤」等,為不同收入的家庭重燃置業希望。但是這些政策一直備受爭議,尤其是變為恆常化的「綠置居」。

「綠置居」的出現,讓綠表人士(即現時在公屋居住的人)用可負擔的售價購買單位,由租客變為業主。計劃的目的是以一換一的方式,以騰出原有公屋單位予有需要人士。

無可否認,以現時香港的房屋情況來看,任何一個新的房屋政策都會惹來爭議。再加上政策涉及公共資源,政府將部分公屋轉為「綠置居」出售,引起爭議是意料之內的事。

除此之外,「綠置居」單位呈納米化趨勢、淪為投機炒賣獲利的工具,違反政策目標等,都是社會熱議的話題。近日樓市受社會氣氛影響,而持續不穩,但近日有「綠置居」單位卻逆市大賺,令不少人提出是否要再次收緊轉售限制。

有關單位為新蒲崗景泰苑高層5室,實用面積192平方呎,開放式間隔,原叫價$250萬,後減至$218萬(未補地價)獲承接,減幅15%,實用面積平均呎價11,354。

據了解,原業主於2017年2月以$114.4萬購入單位,即持貨2年多升值近91%。若扣除樓價10%額外印花稅,是次交易帳面仍賺約$82萬。由此可見,資助房屋很容易視作炒賣工具,而影響真正有需要的市民。

因此由2019年起,購買「綠置居」及居屋,都會引入較為嚴謹的轉售限制。新的限制下,業主在購入單位起計10年內,都不能以補地價方式於公開市場轉售單位。

而未補地價的單位業主,可於首次轉讓日期起計首兩年,於第二市場以不高於原價轉售予白居二及綠表申請者;而在第三至第十年,業主可自行議定售價,但都只可售予白居二及綠表申請者。

有人認為此轉售限制還是不夠嚴謹,應杜絕任何炒賣機會。筆者認為,新的轉售限制已足夠了,如果真的要再加緊的話,只好規定單位只能以指定的金額售給政府,之後他們再按市價轉售至合資格人士。

這樣業主在轉售單位時,就不能享有樓價上升的好處;相反,樓價下跌時,政府以指定的金額承接單位,假若高於市價,有機會成為業主願意騰出單位的誘因,反而令市場單位供應有所增加。

不過,相信政府短期內不會再次收緊轉售限制,所以「綠置居」成為搖錢樹的機會依然存在。雖然現在「綠置居」恒常化,但備受爭議,最後會如何走下去,值得拭目以待。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得179.88(反映2019/11/25至2019/12/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.82%,較上年同期上升1.74%。

4個分區均錄得跌幅,當中新界(東)區跌幅最多,新報187.5,按周下跌1.29%,較上年同期下跌0.85%。其次為九龍區,最新錄得177.8,按周下跌1.06%,較上年同期上升2.00%。而港島及新界(西)區錄得輕微跌幅,分別錄得190.3及161.98,按周分別下跌0.04%及0.95%,較上年同期分別上升3.41%及1.19%。

上周成交個案


-- 沙田第一城低層戶 $502.8萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示,日前錄得沙田第一城成交,單位為41座低層E室,實用面積284平方呎,2房間隔,以$502.8萬獲承接,實用面積平均呎價$17,704。


-- 屯門綠怡居2房 $610萬易主 --
祥益地產區域董事林偉光表示,日前錄得屯門綠怡居7座中層E室,實用面積482平方呎,2房2廳,累減$50萬,獲區內首置客以$610萬連車位購入,實用面積平均呎價$12,656。


-- 北角明暉大廈2房 $458萬沽出--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,新近錄得北角明暉大廈B座高層03室成交,單位實用面積228平方呎,2房間隔,座向北面望海景,獲區外上車客以$458萬沽出,實用面積平均呎價$20,088,屬市價水平。


-- 天水圍天頌苑3房 成交價$371萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍天頌苑N座高層11室,實用面積592平方呎,3房2廳,減價$14萬,成交價$371萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,267,屬市場成交。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及
新盤動向
等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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