應放寬供款年期至40年嗎?

28HSE 編輯部  2019-11-20  #三地產焦點
應放寬供款年期至40年嗎?

[28Hse 三地產焦點 第二百四十四期 2019年11月20日] 繼政府放寬按揭成數後,滙豐銀行宣布調低港元最優惠利率(P),為近11年以來首次調降息率,其他銀行包括渣打、恒生及中銀先後跟隨,對有意上車人士無疑是一個好消息。

美國聯儲局一如市場預期,將聯邦基準利率下調0.25厘,利率降至介乎1.5至1.75厘。多間銀行跟隨減息,惟未有跟足美國減幅,由11月1日起,滙豐銀行率先下調最優惠利率(P)由5.125厘調低至5厘,新造按息將由2.625厘降至2.5厘。

減息後,供樓人士可以慳多少錢呢?以貸款額$100萬、9成按揭、30年期為例,減息前(即2.625厘),每月供款$4,017;而減息後(即2.5厘),每月供款$3,951。換言之,每月供款減少了$66。

同樣條件下,如果你購買的單位是$500萬,每月供款將減少$294,至每月$17,780;而全期利息由200.7萬減至$190.1萬,總利息開支節省了$10.6萬,可輕微減少市民的供樓負擔。

正因為減息的關係,壓力測試的收入門檻亦會有所改變。500萬的物業,減息前,家庭月入要超過$43,175才可通過壓力測試,但現在家庭月入只需超過$42,585就可以過關,變相降低門檻。

在多個利好因秦支持下,準買家入市信心增加,樓市熾熱,交投活躍。根據資料,10月份樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄5,075宗及655.9億元,按月升24.1%及80.2%。

減息或多或少可以減輕市民的置業壓力,為了進一步減輕供樓負擔,不少意見要求政府放寬供款年期至最長40年,以降低每月的供款。事實上,以前有銀行推出40年期按揭,但最終被金管局叫停。

一般而言,申請住宅按揭,最長還款期可以30年。但銀行會按照申請者的年齡、購買物業的樓齡、類型、申請的按揭成數等因素,最終批出的年期也會不同。

銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期,即是以70或75減去物業樓齡或申請人年齡,以較少者為準。假設申請人30歲,購買一個樓齡50年的物業,銀行以「75減」計算的話,申請人最多只能承造25年按揭。

無可否認,供款年期延長了,可以減少供樓人士每月的供樓負擔,但會增加全期利息開支。相較之下,筆者不太建議放寬供款年期,因為供款期越長,不確定的因素越多,當有突發情況時,供樓就會成為沉重的負擔。

因此,筆者不太建議買家採用過長的供款年期,因為年期已達致上限,欠缺彈性,一旦踏入加息周期,就無法透過延長年期以減少每月的供款開支。幸好的是,香港持續低息環境,即使加息,對供樓人士影響相對較低。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得182.1(反映2019/11/04至2019/11/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.51%,較上年同期0.94%。

4個分區均錄得升幅,升幅最多為港島區,按周上升3.15%,最新錄得190.83,較上年同期上升3.17%。反之,新界(東)區升幅最少,新報191.68,按周上升0.88%,較上年同期下跌0.06%。而九龍及新界(西)區分別錄得178.75及166.23,較上年同期分別上升1.31%及1.64%,較上年同期分別下跌0.73%及0.02%。

上周成交個案


-- 沙田第一城3房 $788萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示,日前錄得沙田第一城成交,單位為19座高層A室,實用面積451平方呎,3房望園景,以$788萬易主,實用面積平均呎價$17,472。


-- 天水圍天頌苑高層戶 $640萬易主 --
=祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍天頌苑J座高層1室,實用面積650平方呎,附設企理裝修,累減$20萬,獲一名外區上車客以$640萬(自由市場價)獲承接,實用面積平均呎價$9,846,屬市場價成交。


-- 北角富雅花園高層戶 $765萬沽出--
世紀21日昇地產聯席營業董事陳卓峰表示,新近錄得北角富雅花園金柏閣高層B室成交,實用面積464平方呎,原開價$838萬,減價$73萬至$765萬沽出,實用面積平均呎價$16,487。


-- 屯門豐連開放式 成交價$428萬--
祥益地產珀御分行經理黃文樂表示,日前錄得屯門豐連2座高層G室,實用面積275平方呎,開放式間隔,成交價$428萬,實用面積平均呎價$15,564,屬市價成交。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及
新盤動向
等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
免責聲明:凡註明 28HSE編輯部 的所有文字圖片等資料,版權均屬 28HSE LIMITED 所有,轉載請註明出處;文章內容僅供參考,不構成投資建議,也不代表28HSE讚同其觀點。文中所涉面積,如無特殊說明,均為實用面積。文中出現的圖片僅供參考。

分享至Facebook

分享至Whatsapp

以電郵分享

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。