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2019年10月: 平均成交呎價 $11217 2.21%   (上月:$10974)
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團結香港基金倡參考新加坡重推「租置」

[28Hse 三地產焦點 第二百三十八期 2019年10月9日] 土地房屋是香港最迫切、最嚴峻的問題,問題一直未能有效解決。為了解決問題,團結香港基金公布新房策建議,主張參考新加坡經驗,推出「港人組屋」計劃,希望最終實現七至八成市民擁有自置物業。

針對不同社群,包括公屋租戶、正在輪侯公屋的人士、白表家庭,以及首次置業青年等,團結香港基金提出10項政策建議,以全面改革房屋政策,幫助政府對症下藥。

協助公屋租戶方面,基金建議重推租置計劃,讓公屋居民可購買自己租住的單位,定價為市價二五折;補地價的金額鎖定在單位出售當日,不會跟隨市價改變;以及如果業主在第二市場將單位轉讓予綠表或白表家庭,可毋須補地價。

對於白表家庭,基金建議全面開放白居二市場,將白居二配額由3,000個擴至無限制;調整居屋抽籤制度,多次落選者可相應提高中籤率;而且在全面重推租置計劃後,增加新居屋的白表比例,以滿足白表家庭置業的希望。

至於青年置業方面,針對首次置業、超出居屋申請資格的40歲或以下的青年,建議提供免息貸款。在政策下,首置人士只需支付最少一成首期,免息貸款加上銀行的按揭成數,可提高至樓價的九成。

而有關政策將會設有適當的入息資產限額,樓價以$800萬為上限,購買單位可以是一手或二手的私人樓宇,包括已補價的居屋及租置屋,預計貸款每年可受惠至少1萬人。

驟眼看來,新提出的建議非常全面,可以幫助不同人士的置業需要。然而這又是否真的可以實行,實行後又是否真的對樓市有幫助?有一句話,「理想很美好,現實很殘酷」,筆者認為房屋問題根深柢固,新的措施難以見效。

就著以上的10項政策建議,筆者有些愚見,想法一如既往,不太支持提供貸款,因為提供免息貸款並一定能夠幫助市民上車,反而有機會增加市場需求,從而推高樓價。

為何要這樣說?香港是自由市場,業主可自行決定單位的價錢,明買明賣,價合即賣。當房屋供應不足,然而需求不減,甚至增加的情況下,單位的售價自然會被調高。

另一方面,並不是每個人都想買樓,假如將公屋與市場掛鈎,很大機會令公屋資源淪為轉讓、炒賣工具。撇除會否對其他人不公平來說,此舉會導致出租公屋流失,資源未能善用。

在公屋未有增加的情況下,公屋輪候大排長龍,輪候時間是沒法縮短的。因此,即使再多的有效政策,土地不足夠是沒有用的,所以政府應首先解決是土地供應,也許可考慮引用《收回土地條例》來收回棕地,以增加單位供應。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得182.24(反映2019/09/23至2019/09/29 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.23%,較上年同期下跌1.76%。

4個分區中,港島及新界(西)區均錄得升幅,新界(西)升幅最多,按周上升0.47%,新報167.05,較上年同期下跌1.04%。而港島區新報188.16,按周上升0.25%,較上年同期下跌1.73%。反之,九龍及新界(東)區均錄得跌幅,分別錄得179.74及191.37,按周分別下跌0.54%及1.53%,較上年同期分別下跌2.93%及6.05%。

上周成交個案

-- 筲箕灣東旭苑 $805萬易主 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示,新近錄得筲箕灣東旭苑成交,單位為東寧閣(E座)低層08室,單位實用面積650平方呎,3房連套房,室內企理裝修,原開價$850萬,累減$45萬至$805萬(綠表價)易主,實用面積平均呎價$12,385。

-- 屯門叠茵庭3房 $616萬獲承接 --
祥益地產高級客戶經理古文彬表示,日前促成屯門叠茵庭5座高層G室,實用面積499平方呎,3房2廳,累減$64萬,獲區內首置客以$616萬購入,實用面積平均呎價$12,345,屬市場價成交。

-- 馬鞍山新港城2房 $600萬易手--
世紀21奇豐物業迎海分行區域經理趙詠欣表示,新近馬鞍山新港城成交,單位為P座中層05室,實用面積361平方呎,2房1廳,原開價$650萬,減價$50萬,以$600萬獲承接,實用面積平均呎價$16,620。

-- 天水圍嘉湖山莊高層戶 成交價$680萬--
祥益地產分行經理謝利官表示,新近錄得天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居) 7座高層A室,實用面積636平方呎,3房2廳連套房,成交價$680萬,實用面積平均呎價$10,692,屬市價成交。

新盤動向

-- 長沙灣愛海頌上載樓書 --
由長實發展的長沙灣愛海頌上載樓書,提供876伙,實用面積由474至786平方呎,間隔為2房和3房連套房及儲物室,項目關鍵日期為2021年6月30日。

長實助理首席經理(營業)何家欣指,項目會以市場價開售,將參考同區新盤定價。

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