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昔日地產新聞 2019年09月21日(Sat)

工廈活化系列二之二:工廈活化 政策傾斜重建商廈

   2019年09月21日(Sat)
2019年09月21日(Sat)
【28Hse.com】  

可增加20%地積比 收租多60%

政府去年10月施政報告公佈重啟工廈活化計劃,市場稱為「活化工廈政策2.0」。香港文匯報發現,新政策今年生效以來,改裝過渡性住房完全「零宗」,活化做商廈的則有19宗申請提交到城規會,涉及改裝或重建樓面達508萬方呎,反應相當踴躍。值得留意的是,當中重建個案佔較多,多達17宗;全幢改裝的申請則只有2宗。反差如此之大,主要是政策嚴重傾斜重建,重建可增加20%地積比率,而且不用預留10%樓面平租予特定行業。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

「活化工廈政策2.0」包括准許工廈業主將工廈改裝成過渡性住房,另於今年1月起的3年內,可向城規會申請將工廈改裝或重建成商廈。改裝成過渡性住房,本系列第一期已經報道過是零宗。如果選擇改裝成商廈,基本上申請條件與政府2010至2016年推出首輪活化工廈的舊計劃相同,但新增一項附加條件,業主必須將10%樓面租予政府要求的特定用途,包括文化藝術界、創意產業、創新科技界、社區服務設施、體育及康樂用途。

申請重建成本低潛力高

上述新增條件是源自市場上不少非工業界別如文化藝術、創新科技等早已在傳統工廈內營運,但首輪活化工廈政策後,有聲音批評工廈活化改裝後租金大升,令上述小租戶難以負擔。政府遂於去年提出全幢工廈改裝時,業主須提供10%樓面給政府特定政策主導用途,包括上述行業,變相為改裝設限。

據政府估計,目前全港共有1,160幢工廈符合上述改裝條件,當中約330幢屬單一業權,即是可以立即啟動改裝的工廈。然而香港文匯報發現,今年首8個月申請改裝的全幢工廈的數量極少,只得2宗,佔整體申請數量只有約10%。翻查資料,政府在2010至2016年推出首輪活化工廈政策時,最終收到的172宗申請中,有多達109宗申請涉及整幢改裝工廈,佔比例高達63%。反觀當時重建工廈的申請只得37%,但今年首8個月多達17宗,佔比例接近90%。

對工廈活化計劃素有研究的萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文表示,重建申請宗數大升,關鍵在於新計劃下容許放寬地積比率20%,由於發展潛力大增,本身已吸引工廈業主留意,再加上向城規會申請的成本不多,導致不少工廈業主即使不重建,亦先向城規會申請以釋放物業潛力,之後彈性就高很多,可以選擇重建或全幢出售,即使涉及補地價,工廈價值也已然大升。

活化工廈內部回報16%

根據政府資料,現時全港有大約1,000幢於1987年前落成的工廈,其中約280幢屬單一業權,估計之後重建申請仍將上升。反觀新計劃的改裝工廈,業主要預留10%樓面租予指定業界,而這類租客本身承租能力較低,據萊坊估計最多支付呎租約十多元至廿多元,意味着這10%樓面於改裝前後的租金水平相若。業界人士指,因為新計劃下的工廈全幢改裝條件限制更大,而符合要求的工廈早於舊計劃時就提出申請,導致新計劃的全幢工廈改裝新方案形同虛設。

其實,工廈業主將物業改裝或重建成商廈,不外乎商廈的租售價值都較工廈為高,究竟增值多少呢?世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出,該行發現將工廈改裝為寫字樓、商舖或酒店用途一般需要每方呎1,200元至2,500元,改裝後可提供高達60%的租金溢價。過往一些改裝項目在投資期內錄得44%至149%的資本值增長,明顯活化工廈比其他工廈有較高資本值增長。將相關資本支出計算在內,這些投資項目可產生平均16%內部回報率。

由於新政策下工廈價值上升,導致今年投資者對工廈興趣大增,根據利嘉閣地產研究部提供資料,今年首8個月過億元工廈物業成交有24宗,較去年同期雖然只升14%,但當中全幢工廈成交多達10宗,較去年同期急升約1倍。反映新政策下,市場對全幢工廈物業興趣濃厚,成為今年逆市奇葩。