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2019年10月: 平均成交呎價 $11217 2.21%   (上月:$10974)
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新盤接踵而來,對後市有否啟示?

[28Hse 三地產焦點 第二百三十四期 2019年9月11日] 一手市場向來為市場焦點所在,有見近日市場氣氛減弱,發展商減慢推盤節奏,7月及8月只有4個新盤開售。不過踏入9月,發展商推盤態度轉趨積極,多個新盤緊接登場。

短短一星期,已經有三個新盤上載樓書,甚至部分已開價。當中最大型的是會德豐將軍澳Grand Marini,為日出康城IXB期,提供503伙,間隔由1房至3房,首張價單定價由$795.7萬至$1,746.1萬。

而中信泰富發展的馬鞍山峻源亦已開價,項目提供148伙,間隔包括3房至4房,首批價單定價由1,682萬至2,272萬;第3個新盤為高銀集團旗下的何文田傲玟,6座合共提供401個單位。

發展商推盤態度明顯改變,究竟是什麼原因而致?是因為睇淡後市,想速戰速決,有貨就推,讓項目成為沙漠裡美麗的綠洲?還是有見7、8月的新盤銷情不俗,對一手市場重拾信心,因此選擇現時加快推盤?抑或是害怕政府落實一手樓空置稅?

相比之下,筆者認為是基於發展商見到早前新盤銷情不俗,似乎沒有受緊張氣氛影響,故此推售旗下項目,用以試一試水溫,不存在睇淡後市。當然,受多個不利因素影響下,推盤要有策略,才可以增加市民的入市意慾,就此發展商近期均採取保守審慎策略,開價貼市價或稍低於市價。

二手市場淡靜,成交下跌,據土地註冊處的資料,2019年8月全港共錄5,159宗樓宇買賣登記(數字主要反映7月中旬至8月上旬的樓市實際狀況),較7月份的6,380宗下跌19.1%。

老實說,有留意開地產新聞的,都會見到近日二手市場吹淡風,多個單位減價促銷,個別單位更是減價$300萬,減幅高達20%,然而一手市場並不是如此境況,就好像進入平行時空,單位都是火速售罄,是什麼因素令一手新盤進入平行時空呢?

這可以簡單歸納為2點,就是房屋供應及價錢。眾所周知,香港房屋供不應求,然而市場剛性需求強,所以當有新盤位置方便,尤其是位於地鐵路沿線的,必然會吸引一部分想買樓人士入市。

除此之外,新盤售錢貼市價或稍低於市價,而且提供多項折扣優惠及付款方法,都是一大賣點。以7、8月熱賣的荃灣映日灣為例,部分單位折實價低於$400萬,價錢比二手市場還要低。

因此衡量之下,不少人會選擇購買一手新盤,因而出現一手銷售理想,而二手淡靜的情況。話雖如此,以現時的情況來看,利淡因素似乎難以短期內減弱或消失,後市會下跌的機會比較大,所以都是那一句,買樓不要「人買你買」,要量力而為。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得185.45(反映2019/08/26至2019/09/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌1.34%,較上年同期下跌1.59%。

本周4個區均錄得跌幅,當中九龍區跌幅最多,新報181.59,按周下跌3.04%,較上年同期下跌3.77%。其次為港島區,最新錄得195.09,按周下跌0.98%,較上年同期上升1.33%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得198.46及167.49,按周分別下跌0.72%及0.12%,較上年同期分別下跌4.37%及1.57%。

上周成交個案

-- 馬鞍山福安花園高層戶 $573萬易手 --
世紀21奇豐物業馬鞍山中心分行經理張翠珊表示,新近錄得馬鞍山居屋福安花園成交,單位為2座高層C室,實用面積431平方呎,2房,原開價$600萬,減價$27萬至$573萬(自由市場價)獲承接,實用面積平均呎價$13,295。

-- 屯門豐景園海景戶 $465萬易主 --
祥益地產分行經理林英傑表示,日前錄得屯門豐景園4座中層4室成交,實用面積341平方呎,擁開揚海景,累減$15萬,成交價為$465萬,實用面積平均呎價$13,636,屬市場價成交。

-- 火炭穗禾苑2房 成交價$420萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,新近促成火炭穗禾苑E座中層12室,實用面積457平方呎,2房望內園景,附設企理裝修,原開價$490萬,累減$70萬至$420萬易手,實用面積平均呎價$9,190。

-- 屯門兆康苑2房 $432萬獲承接--
祥益地產分行經理黃文樂表示,新近促成屯門兆康苑F座中層8室易主,實用面積414平方呎,2房1廳,以$432萬(自由市場價)獲承接,實用面積平均呎價$10,435,屬市價成交。

新盤動向

-- 新地匯璽III首張價單 涉235伙 --
由新地發展的深水埗匯璽III(匯璽第5期),公布首張價單,涉235伙,價單定價$767萬至$5041.9萬,價單呎價$24,985至$33,324,最高可享20%折扣,折實價$613.6萬至$4033.5萬。

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