2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第二百三十二期 2019年8月28日] 時常聽到有人購買舊樓，用作放租之餘兼博被收購。事實上，要找到真正具有收購潛力的，並不是一件容易的事，再加上博中被收購的機會如大海撈針，涉及的風險很高。
無可否認，如果幸運地被睇中收購，回報很高，甚至可能較市價高出近1倍。近日就有天價收購的項目，市區重建局向上環皇后大道西/賢居里項目的業主建議，以實用面積呎價$24,051提出收購。
有人質疑是次的收購價過高，市建局指出價錢是按同區7年樓齡呎價計算，收購價高主要是過去樓市不斷攀升而致。如果按此計算的話，1個實用面積350平方呎的單位，業主就可獲約$842萬的賠償。
根據有關建議，業主需在60日內考慮是否接受收購，也可選擇原址樓換樓，或啟德煥然壹居的樓換樓單位。當物業收購手續完成後，亦會為合資格租客，提供特惠津貼及提供安置安排。
是次的收購價是歷來最高的，較去年5月向同區西營盤崇慶里/桂香街項目業主提出的，以實用面積呎價$23,568收購，增加2%。可見樓價不斷上升時，令收購價「水漲船高」，隨時令收入被龐大的收購成本抵銷。
然而，近日經濟前景正面對很多不明朗因素，樓市有機會調整。有見及此，市區重建局行政總監韋志成早前發表網誌，講及若未來樓市下跌，早年以高價收購的重建項目，有可能現「高買低賣」的情況，對市建局的財政穏健造成一定壓力。
他指出，為應對未來樓市可能出現的轉變，市建局正建立「規劃儲備」，選擇舊區適當位置，綜合重建、復修、保育、活化及改造重設五大業務，盡早開展工程規劃研究，以縮短前期項目評估時間，甚至可因應樓市下調之時，從儲備中選擇合適項目落實執行，以降低收購成本。
是的，土地供應問題困擾本港多時，筆者亦認同土地儲備的重要性，出發點是好的，但問題是土地會用作重建什麼房屋類型，是私樓、居屋還是公屋？另一方面，單從利益來看，對於早前高價收購的項目，市建局要如何處理？
市建局自2001年成立而來，重建項目主要是發展私樓，而發展的資助房屋暫時有2個，分別是「煥然壹居」及港人首置上車盤「煥然懿居」，而沒有興建任何公屋。
市建局是以自負盈虧方式營運，所以為確保日後建成和賣出的項目至少可收回成本，會選擇發展私樓。所以，如果要達到有關目標，對於早前高價收購的項目，只可以成本轉介至買家上，即是說很大機會興建天價的豪宅，一般市民根本不可負擔的。
因此，要令土地儲備能發揮真正的作用，首先也是最重要的一點是，要改變市建局的營運方式，不是按利益行事，而是按不同階層的住屋需要，而興建不同的房屋類型，這才可令房屋資源公平分配。
香港公私營房屋比例失衡，如果政府繼續只針對發展任何一邊，房屋及土地問題是沒法解決的。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.39（反映2019/08/12至2019/08/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.09%，較上年同期上升0.44%。
本周只有新界(西)區錄得跌幅，新報168.19，按周下跌1.19%，較上年同期上升2.41%。而九龍區錄得升幅最多，最新錄得188.04，按周上升0.87%，較上年同期上升2.05%。港島及新界(東)區分別錄得197.41及199.98，按周分別上升0.02%及0.46%，較上年同期分別上升2.22%及下跌3.03%。
-- 沙田第一城3房 $660萬易主 --
世紀21奇豐物業第一城分行經理袁麗詩表示，新近錄得沙田第一城成交，單位為30座低層E室，實用面積451平方呎，3房連套房，座向西北，原開價$735萬，減價$75萬至$660萬易主，實用面積平均呎價$14,634。
-- 天水圍居屋天頌苑2房 $487萬獲承接 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍居屋天頌苑F座低層8室成交，實用面積506平方呎，2房2廳，累減$23萬，獲區內首置客以$487萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$9,625，屬市場價成交。
-- 將軍澳新都城中層 $701.5萬沽出--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近錄得將軍澳新都城成交，單位為二期10座中層A室，實用面積441平方呎，以$701.5萬獲承接，實用面積平均呎價$15,907，低市價約5%。
-- 天水圍居屋天盛苑高層戶 成交價$512萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天盛苑F座高層1室，實用面積650平方呎，3房2廳連套房，累減$18萬，成交價$512萬（居二市場價），實用面積平均呎價$7,877。
-- 將軍澳Marini周五售500伙 --
由會德豐地產發展的將軍澳Marini三度加推，涉及110伙，包括38個1房、50個2房、16個3房及6個特色戶，實用面積由357至770平方呎，價單售價由$704.9萬至$1,729.5萬，呎價$17,974至$27,402。項目折扣優惠不變，維持21.5%。 項目將於本周五（30日）推出500伙作首輪銷售。A組大手客須揀選及購買至少2個及最多4個指明住宅物業。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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