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2019年08月: 平均成交呎價 $12241 2.64%   (上月:$11926)
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銀行停批樓花按揭,有什麼解決方法?

[28Hse 三地產焦點 第二百三十期 2019年8月14日] 早幾期提及的屯門「龍床盤」菁雋,大家還記得嗎?此為目前一手例後全港最細新盤單位,由於不少單位售價低於$400萬,可承造九成按揭,圓了不少市民的上車夢。

根據價單,新盤提供2種付款計劃,包括60天付款計劃及建築期付款計劃,分別照售價減15%及12%,再加上其他折扣優惠,買家最高可享樓價22%折扣。

成交紀錄冊顯示,幾乎全部買家選用60天即供計劃,即是說業主要在簽署臨約後60天內,即在9月13日前要繳付餘下的90%價樓,否則就會視為撻訂,最少沒收樓價5%的訂金。

一般而言,買家的信貸紀錄良好、符合供款與入息比率及壓力測試的合格要求,銀行便會批出按揭。然而萬萬想不到的是,買家在為菁雋申請按揭時遇到其他阻礙。

當買家申請按揭時,有部分銀行稱樓花按揭的限額已滿,停止接受新按揭的申請;有銀行指出發展商規模較細,過往並無成交紀錄,故未能批出按揭,令買家大失預算。

如果在限期內未能限期內「上會」,最壞情況是上車夢碎。就此情況,買家可考慮轉用建築期付款計劃,入伙後再申請現樓按揭,但是要面對其他問題,撻訂風險亦有所增加。

首先,買家要多付3%樓價,有可能導致買家申請不到9成按揭,為何會這樣?據金管局指引,只有$400萬或以下才能承造九成按揭,如果你購買的單位現時是$390萬,加多3%後,售價約$402萬。

即是無法申請九成按揭,意味著買家要準備多一點首期,才可「上會」。由於菁雋最快於9月30日入伙,要在短時間內有錢補回差額,並不是一件易事,如果最終還是選擇撻訂收場,將多損失樓價的5%。

其實,這種非自身問題,而申請按揭被拒的情況,是否罕見?一般而言,銀行提供樓花按揭時,會考慮多項因素,包括市場情況、風險評估、物業質素、樓花期等,從而提供相關安排,亦會設定貸款總額上限。

所以此情況並不算罕見,因為銀行批出樓花按揭有一定風險,尤其是對中小型發展商的按揭審批會較為謹慎。而且每個樓盤都設定貸款總額上限,銀行無法應付龐大按揭需求,所以滿額時,銀行會停止批出樓花按揭。

那如果買家因此而未能申請按揭,可以向發展商要求賠償、或者不殺訂嗎?不可以的,因為新盤價單都會列明不論貸款機構是否批出按揭,選用相關付款安排的買家都有責任完成交易。

換言之,申請按揭是自己的責任,未能按時成功申請,發展商並不會負責。因此,為減少撻訂的風險,買家應預備多一點金錢,以應付突如其來的情況。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.43(反映2019/07/29至2019/08/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.17%,較上年同期上升0.04%。

本周只有九龍區錄得升幅,新報188.63,按周上升0.29%,較上年同期上升2.03%。而港島區錄得輕微跌幅,按周下跌0.29%,最新錄得196.16,較上年同期上升1.66%。新界(東)及新界(西)區分別錄得197.31及171.73,按周分別下跌0.62%及0.67%,較上年同期分別下跌3.66%及1.71%。

上周成交個案

-- 紅磡環海.東岸低層戶 $435萬獲承接 --
世紀21領先置業代理執行董事陳遠禮表示,新近錄得紅磡環海.東岸成交,單位為1A座低層N室,實用面積194平方呎,開放式間隔,以$435萬易手,實用面積平均呎價$22,423。

-- 屯門居屋兆康苑3房 $638萬易主 --
祥益地產執行董事張才權表示,日前錄得屯門居屋兆康苑M座中層8室成交,實用面積568平方呎,3房2廳,累減$17萬,獲區內換樓客以$638萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$11,232,稍高市場價成交。

-- 北角形品中層戶 $630萬易手--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,新近錄得北角形品成交,單位為中層C室,實用面積300平方呎,開放式間隔,外望景觀開揚,獲區外上車客以$630萬承接,實用面積平均呎價$21,000,屬市價水平。

-- 屯門兆麟苑中層戶 成交價$540萬--
祥益地產分行經理林英傑表示,新近錄得屯門兆麟苑F座中層5室,實用面積554平方呎,擁開揚景觀,成交價$540萬,實用面積平均呎價$9,747,屬稍低於市價成交。

新盤動向

-- 荃灣映日灣加推116伙 --
億京發展旗下的荃灣映日灣加推116伙,包括開放式至3房戶,實用面積由217至859平方呎,價單定價由$452.2萬至$1,937.9萬,呎價由$18,380至$22,560。項目最高折扣優惠維持7%不變。

其後,項目修改價單,當中有3伙減價,另有16伙加價。

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