2024-04-25 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百二十六期 2019年7月17日] 為善用現有的房屋資源，政府去年提出「長者業主樓換樓先導計劃」，容許房協轄下未補價資助出售房屋的長者業主，可在未補價的第二市場出售其原有單位後，購買一個面積較小的單位。
根據《2018年施政報告》，合資格的資助出售房屋業主須年滿60歲，並擁有單位業權滿10年，而其他細節則沒有提及。據知，計劃近日有新進展，房協已與政府商討具體方案，預計詳情最快今年年中公佈，並於下半年推出。
消息人士透露，計劃先准許房協「住宅發售計劃」下的長者業主參與計劃，由於綠悠雅苑、綠怡雅苑是2015年後落成的資助出售項目，不符合業主持有單位滿10年的要求，估計現時約有1,700個單位符合資格。
至於大家比較關心的限制方面，政府初步不會有限制，包括購買單位所處區域、樓齡及涉及金額等，只是要求單位面積必須細過原有的。除此之外，政府亦不會就業主售出及購買單位設立時限，以希望增加計劃吸引性。
對於上述計劃，有人擔心合資格的業主會調轉次序，或者不遵守計劃的原意，因而可享用雙重資助福利。其實這是不可能的，因為計劃的大原則為「先賣後買」，即業主不可能同時擁有2個資助房屋單位。
消息指，有興趣且合資格的長者業主先要向房協申請「交易許可證」及「可供出售證明書」，然後在房協第二市場出售原有單位，之後在房委會第二市場或房協第二市場，申請「購買資格證明書」，以購買一個面積較小的單位。
再者，為確保不涉及雙重資助，房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，計劃會要求業主在申請之前的2年起計，直至簽訂新購入的小單位臨時買賣合約當日，業主及家庭成員不能擁有任何住宅物業。
事實上，相較之下，筆者認為計劃欠缺吸引力，難以吸引長者業主騰出面積較大的單位予大家庭。首先，整個程序頗為繁複，要申請多張許可證及證明書，既要賣樓，又要買樓，對長者來說，並不是一件容易的事。
正常來說，業主由大屋換細屋，應該可以獲得一筆費用應付退休生活需要。然而，香港樓市並不正常的，樓價高企，將單位賣出後，業主未必可以一次過付款購入新的心儀單位，導致業主兩頭不到岸的局面，既沒有原有的單位，又未能成功購買新的單位。
如果要鼓勵長者業主將大單位騰出，相信政府要提供更多誘因，例如提供政府旗下的一手居屋或公屋以供選購，或者簡化整個過程等，否則計劃最後只會成效欠奉，無法幫助社會善用現有的房屋資源。
雖然計劃沒有足夠誘因鼓勵業主將大單位騰出，但無疑是為長者業主提供多一個選擇，讓他們可以按自身的需要去決定。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得189.77（反映2019/07/01至2019/07/07 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.37%，反之較上年同期上升1.10%。
本周新界(西)區跌幅最多，新報172.11，按周下跌1.42%，較上年同期下跌0.64%。而港島區亦錄得跌幅，最新錄得198.84，按周下跌0.20%，較上年同期上升1.78。反之，九龍及新界(東)區錄得升幅，分別錄得186.73及199.59，按周分別上升0.54%及0.12%，較上年同期分別上升1.19%及下跌2.26%。
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