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昔日地產新聞 2019年07月10日(Wed)

下半年樓市之「危」「機」論

   2019年07月10日(Wed)
2019年07月10日(Wed)
【香港屋網訊】  
最近全球以至本港局勢出現風雲變色,外圍因素方面,自G20高峰會後,中美兩國重回談判桌,氣氛看似有所喘定,但需要進一步觀察。本地因素方面,經過連續個多月《逃犯修訂條例》爭議(下稱"《反修例》"),情況愈演愈烈,令社會出現強烈不穩定,這種氣氛似在不斷增加。究竟往後樓市「危多」還是「機多」?相信會是重要的議題,「危」與「機」的論點如下。

首先,「危」機是貿易戰自上年引申至今,美國對中國進口的商品進一步加徵關稅,雖然最近看似有所「暫緩」。中國在應對被加徵關稅,方法是不同步地加徵對方出口的關稅,與及另覓其他市場,轉移與其他不受西方國家影響的國家加強貿易關係,如非洲、俄羅斯、印度等,以上方法雖然可以開拓一部分的出口市場,但中國的經濟增長難免也會被拖慢。但我們留意到,隨著國內人均收入及國民生產總值(GDP)上升,與及擁有高學歷的人士增多,國內中產群體不斷擴大,他們對生活的要求慢慢提升;加上國內大型品牌的建立,如小米等,建立起對產品有歸屬感的用戶群;與及新的消費模式慢慢形成,如淘寶等,這些大行其道的網購平台在內地非常盛行,再結合全國普及的電子支付系統,如支付寶等,將會是中國加強內需的新力量。故此外國的貿易政策會使中國經濟減速,但會迫使中國慢慢加大內需,抵銷部分出口減少的負面因素。

另一個本地引發的「危」機是由原本《反修例》的單一議題,慢慢引發到民間的一些自發運動,如7月7日九龍區22萬人遊行,在人數計,相比其他大型組織所發起的,有過之而無不及,活動更快速、更靈活,發展下去可控性就更難預測,更難找出平衡點。如政府未能準確對焦,有效回應市民訴求,發展下去可能會轉為社會深層次矛盾,如政府施政等,這時候就更加難解決。

困局若繼續加劇下去 那時恐怕演變成「結構性」的問題

對樓市而言,以上「外因」、「內因」雙夾擊下,雖暫時未觀察到樓市有向下調整的走勢,亦有分析指後者乃政治因素,不會對樓市有太直接的影響,但筆者未完全同意,因為這些困局若繼續加劇下去,將會出現營商及社會不穩,甚至有機會發展到資金外流,那時恐怕演變成「結構性」的問題,繼而有機會出現「趨勢性」的下跌,那時就一發不可收拾了。

今次值得大家思考的是,在政府處理《反修例》爭議的後續前,需判別今次事態是一次「偶發性」還是「長期性」的爭議?如屬前者,可以用協商等平衡利益的手法處理;若屬後者,則需要與各持份者盡快安排會談,尤其邀請較中立的角色牽頭參與,如宗教界、法律界、教育界等,在制度上及基礎上解決,例如選舉制度等。

在「機」方面,上年整年的加息疑雲,今年已不復見,有多國更出現減息,如澳洲等;量化寬鬆將有機會重臨。這對實物資產有利,在負面因素籠罩下,雖不至大升,至少有承托樓市的作用。故筆者預測本港樓市維持平穩,在現水平徘徊,不會出現大升大跌。

另一個支撐樓市的因素是政府擁有調控樓市供應的工具,若局勢持續不明朗,更甚的是投資者及業主信心出現動搖,或出現拋售潮,並引發「降價潮」,估計政府可以將土地拍賣數量減少,或推後土地出售時間,甚至加大公私營的住宅數量比例,由現在7比3減至8比2。

故此筆者對樓市後市不至太悲觀,但對本港事態發展未感樂觀,問題似由《反修例》這社會議題轉向民主及社區問題方面發酵,不滿的聲音似在升温。故重申建議政府需要對各持份者坦誠溝通、開展對話、修補社會矛盾方為上策。各社會賢達也需共同努力,為社會搭建溝通平台。
作者: 潘sir
潘sir 簡介:
▪香港地產代理商總會副主席及專業培訓部召集人及總會「專業學堂」創辦人及一手物業部總監;
▪職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員,
▪【聯萬地產集團】及【珀置地產】創辦人;
▪潘sir《樓市新思維》專欄作家;
▪從事地產代理超過 20 多年,業務包括:一二手物業、海外物業、重建發展、項目策劃、專業培訓等工作;
▪擁有中國房地產專業人員認證牌照;
▪曾獲「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」等多個傳媒人氣獎項;
▪個人 facebook 專頁粉絲人數已突破10,000 人。