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2019年06月: 平均成交呎價 $12516 1.86%   (上月:$12287)
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自製首置買樓避稅,政府應堵塞漏洞嗎?

[28Hse 三地產焦點 第二百二十一期 2019年6月12日] 為了令熾熱樓市降溫,政府先後推出多項辣招,當中關於稅率的措施並不少,務求以重稅增加入市成本。然而,有部分投資者利用不同途徑來避稅,最常見的是自製首置身份。

如何自製首置身份?一般來說,大多都是利用「借人頭」或內部轉讓的方式,以避過15%住宅物業印花稅。顧名思義,「借人頭」是指已擁有住宅物業的人,借用沒有物業的香港永久居民名義去買樓。

而內部轉讓大致可以分為兩種,一種是除名,另一種是轉名。由於政府視內部轉讓為近親之間的資產處理,所以可豁免額外印花稅。此方法的好處是業主無須沽出擁有的單位,但又可以享有較低的印花稅,所以不少人會利用此漏洞去避稅。

除名是指將一個聯名擁有的單位,改為由一人獨自擁有;而轉名是指將住宅物業轉售或轉讓予近親,即父母、子女、兄弟姊妹或配偶,即使受讓人已擁有多個物業,有關的買賣可額免繳交額外印花稅,而是繼續享用舊式累進印花稅。

根據Q房網統計數據,內部轉讓的個案有上升的趨勢,今年首4個月已錄得1,550宗,較上年同期多8%。筆者相信是因為近日股市反覆波動,投資者寧將資金用以購買磚頭保值。

不得不留意的是,近月錄得的轉讓個案中,更有屬於多重內部轉讓。其中一對夫婦聯名持有3個物業,之後妻子分別以$400萬、$380萬及$360萬將單位轉售予丈夫。由於是購買另一半業權,丈夫只需就每交易繳付$100印花稅,即合共$300。

其後,妻子以首次置業的名義購買一個大埔天鑽單位,成交價$911.2萬。按照現行的稅率,只需繳交3.75%,即$34.2萬;如果妻子不是首置的話,要繳交的將會是15%印花稅,即$136.7萬。換言之,是次的交易,她慳了$102.5萬。

由於可見,不堵塞首次置業的漏洞只會被人濫用。財政司司長陳茂波出席立法會財委會時亦指出,政府有留意到部分人自製首次置業身份入市,未來會密切留意情況,但未有透露會以甚麼方法應對。

現階段,未知此言論只是「出口術」,還是政府真的會行動呢?筆者認為政府堵塞漏洞是刻不容緩,雖則自製首置身分並不是犯法,但始終他們不是真正首次置業,對真正的買家未免有點不公平。

假若要處理的話,應該要先重新界定首次置業的定義,或者要設定時限,例如,將記錄中曾經持有物業的人,一律定義為非首次置業;或者業主除名後若干年內不可以首置的名義買樓入市等。

然而無可否認,「借人頭」是難以杜絕的,因為新的買家是真的首次置業,理應享有較低的印花稅。即使這樣,如果政府願意堵塞除名方面的漏洞,增加部分投資者的入市成本,減低他們的投資意欲,對香港樓市都是一件好事。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.95(反映2019/05/27至2019/06/02 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.25%,較上年同期上升4.05%。

本周只有新界(東)區錄得升幅,新報200.59,按周上升0.82%,較上年同期上升1.22%。而港島區錄得輕微下跌,按周下跌0.25%,最新錄得196.96,較上年同期上升3.66%。而九龍及新界(西)區分別錄得185.11及170.66,按周分別下跌1.65%及1.05%,較上年同期分別下跌3.15%及3.66%。

上周成交個案

-- 北角東寶大廈2房 成交價$700萬 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角東寶大廈高層H室成交,單位實用面積342平方呎,2房間隔,座向南面望街景,獲區外上車客以$700萬承接,實用面積平均呎價$20,468,屬市價水平。

-- 天水圍天祐苑中層戶 $295萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前天水圍居屋天祐苑A座中層7室,實用面積435平方呎,獲區內首置客以$295萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,782,是次成交價創該屋苑同類單位的居二市場新高。

-- 沙田居屋愉田苑2房 $590萬易手--
世紀21奇豐物業第一城分行經理袁麗詩表示,日前促成沙田居屋愉田苑愉健閣中層04室,實用面積429平方呎,2房,原開價$615萬,減價$25萬至$590萬(自由市場價)沽出,實用面積平均呎價$13,753,屬市價水平。

-- 屯門金安大廈2房 $403.8萬獲承接--
祥益地產區域董事林偉光表示,新近促成屯門金安大廈中層E室,實用面積292平方呎,2房1廳,獲外區準婚客以$403.8萬購入單位,實用面積平均呎價$13,829,屬市場價成交。

新盤動向

-- 屯門御半山II期公布價單 --
新地旗下的屯門御半山II期公布首張價單,涉及108伙,實用面積250至531平方呎,價單定價$563.04萬至$1041.34萬,價單呎價$17,013至$23,591,即供最高22%折扣。

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