摩根大通預警政府「三招」壓抑樓價

[28Hse 三地產焦點 第二百二十期 2019年6月5日] 香港樓價高企，市民難以負擔，相信不少人都希望政府出手整頓樓市，令到大家上車有望。近日有大行預測政府會「出招」壓抑樓價，更估計會有「三招」，你信不信呢？

美資大行摩根大通發表報告，指出香港住宅樓市氣氛顯著改善，預期下半年香港住宅樓價還會再漲5%，令到全年樓價漲幅約達10%，而新盤成交量亦將持續增加。

隨着樓價有機會進一步上升，摩通預警政府會推出3項整頓措施，包括加強對非香港永久性居民置業的限制、遏抑投資需求及提高銀行按揭貸款風險權重，以務令樓價回落至負擔水平。

事實上，對於非香港永久性居民及投資者，政府並不是沒有「出招」，凡非香港永久性居民或以公司名義在港置業，都須繳交15%買家印花稅；而即使你是香港永久性居民，購買第2層物業時都要劃一繳交15%印花稅。

為遏止樓價升勢，摩通認為政府需將印花稅顯著提高，或者參考內地的限購令，以透過行政措施去限制非香港永久性居民置業，或限制大家購入多於1個單位。

而大行估計的第三招壓抑樓市措施，是提高銀行按揭貸款風險權重。他們指出低息環境是買家繼續爭相入市的誘因，當政府增加銀行承造按揭的成本，可能間接刺激銀行上調按揭利率，從而改變低息環境。

姑勿論以上的措施是否真的會推出，但這樣措施真的有用嗎？增加買家印花稅不是無用，只是實際成效未必令人滿意，尤其是有不少投資者或非香港永久性居民，是購買公司持有的物業。

以「轉讓公司股份」形式的買賣，賣方是直接轉讓公司股份予買家，出售物業時，雙方各需付0.1%的印花稅（或者買方直接付0.2%的印花稅）。換言之，即使政府增加買家印花稅的稅率，對他們是沒有影響的。

坦白說，筆者不相信政府會推出「三招」，估計會等待中美貿易戰緩和，或者結束後，樓市有沒有什麼大變化後，再另作打算，所以相信現時會出新招的機會不大。

無可否認，政府過去曾推出多項遏抑樓價措施，但實際成效不大。要令樓市大幅下跌的方法，一定是大量增加土地及房屋供應，政策只屬輔助性質，但有總好過無。

如果要建議一個政策給政府的話，筆者認為政府可優先考慮活化二手市場，以協助市民上車，例如將空置稅由一手市場擴大至二手物業、或者增加更多「白居二」名額，以釋放更多未補地價的居屋，令市場供應有所增加。

中原城市領先指數(CCL)最新錄得189.42（反映2019/05/20至2019/05/26 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.42%，較上年同期上升4.32%。

本周九龍及新界(東)區均錄得跌幅，分別按周下跌0.08%及0.94%，新報188.21及198.95，反之較上年同期分別上升7.18%及0.55%。而新界(西)區升幅最多，按周上升1.43%，最新錄得172.46，較上年同期上升5.12%。港島區新報197.46，按周上升0.54%，較上年同期上升2.56%。

-- 北角嘉信大廈2房 $795萬獲承接 --
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得北角嘉信大廈成交，單位為A座中層04室，實用面積510平方呎，2房間隔，望開揚樓景，獲區外上車客以$795萬承接，實用面積平均呎價$15,588，屬市價水平。

-- 天水圍天富苑3房 $440萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前促成天水圍居屋天富苑E座高層5室易主，實用面積650平方呎，3房2廳，原叫價$500萬，後減價$440萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$6,769，屬市場價成交。

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世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，日前促成銅鑼灣莊苑成交，單位為低層C室，實用面積414平方呎，2房間隔，座向西北望樓景，成交價$750萬，實用面積平均呎價$18,116。

-- 屯門寶怡花園2房 $570萬--
祥益地產分行經理黃文樂表示，新近錄得屯門寶怡花園3座中層A室，實用面積480平方呎，2房2廳，累減$20萬，獲區內上車客以$570萬購入，實用面積平均呎價$11,875，屬市場價成交。

-- 何文田晟林上載樓書 --
由福晟國際持有的何文田晟林上載樓書，項目位於喇沙利道6號，提供79伙，標準單位由1房至2房，實用面積由260至419平方呎，當中包括5伙特色單位。
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