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2019年06月: 平均成交呎價 $12378 0.74%   (上月:$12287)
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綠置居首現港島盤,面積最細152呎

[28Hse 三地產焦點 第二百零九期 2019年3月20日] 政府將綠置居計劃恆常化,目的是增加公屋戶、持綠表資格的人士購買資助性房屋的機會,藉此透過「一換一」騰出在港九新界各區的原有公屋單位,給予正在輪候公屋的家庭,讓他們有機會在不同的區域上樓。

繼以市值42折發售的長沙灣麗翠苑攪珠後,綠置居再有新消息。房委會公布港島柴灣道及青衣青鴻路的公屋項目,將會轉為綠置居出售,分別最快於2022及2023年才入伙,預料在今年底接受申請。

港島柴灣道項目提供828個單位,單位室內樓面面積由151.7至256.1平方呎不等;而青衣青鴻路項目提供2,868個單位,單位室內樓面面積為152.8至388.5平方呎。

看到新一批綠置居資料,筆者第一反應是認為追求港島樓的人有福了,新一期的選址在柴灣,相信會吸引不少人申請。但看深一層,單位不是想像中的那麼吸引,因為單位面積相對較細,猶如「納米樓」。

對於被質疑為了推出綠置居計劃,而額外興建比公屋標準面積為小的單位充數,房委會資助房屋小組主席黃遠輝解釋,綠置居是經由公屋轉化,規劃如一般公屋標準,而且「室內樓面面積」與「實用面積」是不同的,所以並不存在有關問題。

那其實「室內樓面面積」與《一手住宅物業銷售條例》所定義的「實用面積」的有什麼不同?根據發言人的回應,「實用面積」包括單位的圍封牆(即牆身厚度),而「室內樓面面積」不包括單位圍封牆。

換言之,「室內樓面面積」會較「實用面積」小的,就以首個綠置居新蒲崗景泰苑,為例,最小單位的「室內樓面面積」為151平方呎(14平方米),而樓書上的「實用面積」為192平方呎(17.8平方米),相差近41平方呎。

其實,綠置居的推出引起不少爭議,包括有人認為綠置居比公屋高一個檔次,規格設計應有不同,否則難以吸引買家;有人認為不應將把公屋轉換為綠置居,應該專注在公屋供應上,用作縮短輪候時間。

間隔及面積方面,政府為調配房屋計劃更有彈性,暫時無意將細單位擴大,或作出大的變動。根據現時既定機制,當綠置居單位賣不出時,房委會可將剩餘單位在其後的居屋或綠置居發售,甚至可將單位編配予公屋輪候冊上的家庭。因此,即使單位不夠吸引,亦不會造成空置單位問題。

至於是否需要只專注在公屋供應方面,筆者認為不需要,理想的話,綠置居的出現可滿足公屋戶和輪候冊人士的置業需要,但不影響公屋供應,只是政府要多花時間將收回的公屋申請再次翻新才可以給予新的公屋戶。

與此同時,筆者亦非常認同房委會資助房屋小組主席黃遠輝的言論,綠置居比例是需要限制的,並不能無止境的,否則公屋輪候時間會變得更長,因為綠置居的單位是從公屋抽出某部分單位。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報173.47(反映2019/03/04至2019/03/10(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.71%,較上年同期上升1.55%。

4個分區中,只有港島區錄得跌幅,按周下跌0.32%,新報178.64,較上年同期下跌0.60%。而新界(西)區升幅最多,按周上升1.58%,最新錄得158.97,較上年同期上升2.04%。而九龍及新界(東)區分別錄得172.11及185.45,按周分別上升1.09%及1.50%,較上年同期分別上升3.72%及2.04%。

上周成交個案

-- 火炭穗禾苑河景戶 $531.3萬易手 --
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,新近錄得火炭穗禾苑C座(豐年閣)中層02室成交,單位實用面積550平方呎,2房間隔,座向東北享河景,以$531.3萬易手,實用面積平均呎價$9,660,屬市價水平。

-- 屯門兆山苑2房 $470萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前促成屯門兆山苑M座高層4室,實用面積546平方呎,2房1廳,擁開揚景觀,成交價$470萬(自由市場價),實用面積平均呎價$8,608,屬市場價成交。

-- 日出康城領都4房 $1,280萬獲承接--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得日出康城領都成交,單位為1座高層RA室,實用面積964平方呎,4房望海景,原開價$1,330萬,後減價至$1,280萬獲承接,實用面積平均呎價$13,278。

-- 天水圍嘉湖山莊3房 成交價$586.8萬--
祥益地產分行經理謝利官表示,新近錄得天水圍嘉湖山莊美湖居6期1座中層H室成交,實用面積540平方呎,3房2廳,獲一名區內上車客以$586.8萬購入,實用面積平均呎價$10,867,成交價屬市場價。

新盤動向

-- 將軍澳LP6加推248伙 --
由南豐發展的將軍澳LP6(日出康城第VI期)加推第5張價單,涉及248伙,包括122伙2房、119伙3房及7伙4房,折實價由$729.9萬至$1,950.1萬,折實呎價$14,316至$19,595。

南豐發展地產發展部及銷售部總經理盧子豪表示,項目將於本周六(23日)推售479伙單位,其中上午11時以先到先得形式發售195伙,另284伙分階段招標發售,首階段在本周六開始招標、下周一截標。

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