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2019年09月: 平均成交呎價 $10783 11.87%   (上月:$12235)
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二手居屋如何補地價?

[28Hse 三地產焦點 第二百零八期 2019年3月13日] 二手居屋門檻較低,一向深受上車客歡迎。當談及居屋二手市場時,我們時常聽到補地價一詞,究竟補地價是什麼?又是如何計算呢?已補地價及未補地價的居屋又有什麼分別?

一般而言,二手居屋分為居屋第二市場及自由市場,前者的居屋未補地價,過去只能售予綠表人士,須交回公屋,後因白居二的出現,居屋第二市場擴展至可售予白表買家;後者的居屋已補地價,任何人也可以購買,跟一般私人樓沒有分別。

何謂補地價?基於政府對市民的資助,業主可以較低的價錢購入單位,但均設有轉讓限制。若業主要在公開市場出租及出售單位,禁售年期後,須繳付補價,以補回當年政府以較低的價錢向其出售居屋的損失。

那補地價是如何計算呢?公式為 [(單位購入時的市值 – 單位購入時的售價)/ 單位購入時的市值] X單位補價時的市值。假設居屋現時市值$400萬,而當年以7折出售,售價為$245萬,即當時市值為$350萬,即業主要繳付的地價即為$120萬。

講起補地價,不得不留意的是,補價時的市值並不是自行找銀行估價,而是需由房委會委派他們指定的估價行上門估價,去評定你物業的市值。此外,即使是同一屋苑,不同單位的折扣率也有出入,所以有意補地價的業主可向有關當局查詢。

有見樓市氣氛熾熱,樓價持續上升,補地價所需的費用亦隨之上升,不少業主選擇先不補地價。那其實未補地價的居屋除不能在自由市場出售及出租外,會面對什麼限制呢?

最明顯的是按揭方面,有人說居屋在未補地價的情況下,將物業加按套現是犯法的,是否真的如此?基本上是的,但如果業主有特別或緊急情況,如籌措醫藥費、殮葬費等,可向房委會申請將有關物業加按。

然而最終會不會批准要視乎房委會,當獲得房委會批准,取得「重新按揭准許證明」,就可以合法的向銀行或財務公司申請加按。話雖如此,即使業主獲得批准,加按套現的金額亦受到嚴格限制,只能套取有關特別或緊急情況所需的金額。

眾所周知,未補地價的屋屋出租及轉讓是有一定的限制,但不少人明明知違法,卻鋌而走險將單位出租,反映市場有需求。有見及此,房協以先導計劃方式推出「未補價資助出售房屋—出租計劃」,容許未補價單位的業主分租其中一個睡房予正輪候公屋至少3年的人士,但反應非常冷淡。

計劃由上年9月至今,分別收到12宗業主及53宗租客的申請,只發出4張「出租資格證明書」予業主,以及23張「租住資格證明書」予租客,但至今未有成功配對個案。

筆者認為,計劃失敗的最大原因是只容許出租一個睡房,而不是整個單位,要與業主同住一個單位,吸引度欠奉。假若要將計劃放寬至整個單位,為免社會認為此對業主是雙重資助,政府必須要加上一些限制,如收到的租金要與房委會或房協攤分等。

計劃的主要目的是善用社會資源,如果效果變得理想的話,不排除政府會考慮放寬至居屋白表申請人士,但先決條件是要如何減少反對的聲音。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報172.24(反映2019/02/25至2019/03/03(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.19%,較上年同期上升0.33%。

4個分區中,只有新界(東)區錄得跌幅,按周下跌0.32%,新報182.71,較上年同期上升1.35%。而港島區升幅最多,按周上升0.43%,最新錄得179.22,較上年同期下跌0.67%。而九龍及新界(西)區分別錄得170.25及156.49,按周分別上升0.22%及0.38%,前者較上年同期上升1.13%,而後者則較上年同期下跌0.77%。

上周成交個案

-- 旺角居屋富榮花園2房 $570萬易手 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得旺角居屋富榮花園成交,單位為6座中層K室,實用面積431平方呎,2房間隔,外望開揚園景,以$570萬(居二市場價)沽出,實用面積平均呎價$13,225。

-- 天水圍嘉湖山莊2房 $518萬易主 --
祥益地產分行經理謝利官表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊3期翠湖居2座中層E室,實用面積448平方呎,2房2廳,成交價$518萬,實用面積平均呎價$11,563,屬市價成交。

-- 北角國賓大廈2房 成交價$530萬--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,新近錄得北角國賓大廈中層B室成交,實用面積371平方呎,2房間隔,座向北面望街景,獲區外上車客以$530萬承接,實用面積平均呎價$14,286,屬市價水平。

-- 屯門市廣場高層戶 $500萬獲承接--
祥益地產區域董事袁思賢表示,迎近錄得屯門市廣場4座高層K室,實用面積393平方呎,2房1廳,減價$10萬,獲區外首置客以$500萬獲承,實用面積平均呎價$12,723,稍低市場價成交。

新盤動向

-- 油塘曦臺最快周內上樓書 --
宏安地產旗下的油塘曦臺獲批預售樓花同意書,提供326伙,實用面積由492至795平方呎,間隔由2房至3房1套連儲物室;另有22伙屬特色戶,面積由456至1,838平方呎。

宏安地產行政總裁黃耀雄表示,項目將於周內上載樓書、開放示範單位及開價,而示範單位設於九龍灣宏遠街1號One Kowloon,設有兩對示位,包括2房及3房。

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