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昔日地產新聞 2019年01月25日(Fri)

中企淡出中環商廈市場

   2019年01月25日(Fri)
2019年01月25日(Fri)
【28Hse.com】  

新租約6年升斷纜 去年佔比由49%降至29%

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)中資對中區寫字樓熱度下降。仲量聯行數據最新顯示,中資於中環寫字樓新租約佔比,在經歷連續6年上升後出現回落,以樓面計,由2017年的49%急降至去年的29%。業界指,去年寫字樓租金升幅約7%,但受到內地經濟增長放緩影響,加上政府收緊資金外流,今年租金升幅相信會大幅放緩,料最多升5%。由於來自內地的投資需求將持續疲弱,今年甲廈資本值料下跌5%至10%。

仲量聯行近日發佈香港商業物業表現及未來展望,提到去年寫字樓租賃需求於下半年回落,尤其是來自中資企業的租賃需求,由2017年佔中環新租賃成交49%,減少至去年的29%。中資佔各區寫字樓新租約的宗數,亦由2017年的19%降至去年的15%。租戶遷離核心商業區仍是租賃市場的主要趨勢,更多跨國企業選擇遷往租賃成本較低的辦公地點。

租賃需求緩 抑租金升勢

仲行租賃業務主管龐定勤表示,中國經濟放緩及中美貿易戰帶來的不穩定因素,令香港經濟前景不明朗,預期今年寫字樓市場的租賃需求將持續放緩,令空置率有一定上升壓力,並導致租金升幅放緩。

值得注意是,可供租用的寫字樓樓面仍然緊絀,除九龍東外,其他寫字樓市場空置率均低於2%,中環寫字樓空置率接近歷史低位。此趨勢帶動中環甲級寫字樓去年租金上升7.5%至平均每方呎每月127.4元,而整體寫字樓租金則升7%。然而,大部分商業區的租金上升動力於去年下半年已見開始放緩。

龐定勤續說,現時空置率極低的情況將有助支撐整體寫字樓租金於今年上升0%-5%。不過,過去兩年租金升幅最高的中環,由於受中資企業需求回落的影響最大,今年租金升幅將與東九龍一樣落後大市。

高力國際亦指,隨着中資企業於今年減慢擴張步伐和釋出空間,中環及金鐘的甲級寫字樓租金升勢將有所緩和,預料兩區寫字樓租金今年跌3.8%。世邦魏理仕認為,中資租賃寫字樓步伐減慢,佔核心區新租務的比例由去年第三季的28%跌至18%。

投資工商物業資金下跌

投資市場去年亦同樣經歷由升轉跌。仲量聯行資料顯示,去年內地資金在香港工商物業投資市場的投資總額較2017年增加22%至244億元。然而,隨着內地經濟不明朗因素上升及進一步收緊資金外流的管制,內地資金的投資意慾在下半年顯著減少,只有8%的工商物業成交總額涉及內地資金,較上半年的28%大幅減少。

該行指,中美貿易摩擦升級導致的不明朗因素,令寫字樓及貨倉的買賣交投量及資本值升幅放緩。甲級寫字樓資本值繼上半年上升10.8%後,下半年只微升2.7%。

仲行董事總經理曾煥平表示,在本地經濟前景暗淡及加息等利淡因素影響下,投資者對市場抱觀望態度,預期今年工商物業成交總額下跌。至於內地經濟增長放緩,加上收緊資金外流的管制,相信來自內地的投資需求將持續疲弱,今年甲級寫字樓資本值料將分別下跌5%至10%。

租金繼續大幅拋離全球

根據仲行報告,本港中環寫字樓租金連續4年高踞全球榜首。中區寫字樓的租賃成本,包括租金、稅項及服務費用支出,較紐約市中心高出60%,較倫敦西區高近75%,也大幅拋離北京、東京、上海及深圳等大城市。

仲行香港研究部主管馬安平表示,由於內地企業積極在香港擴張,承租甲級寫字樓,致使中環租金成本高昂,不過相關需求於上個季度已有所下降。這導致部分公司轉而選擇在非核心區尋找租金更相宜的寫字樓空間。