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昔日地產新聞 2019年01月24日(Thu)

剛性需求成支撐樓市的因素之一

   2019年01月24日(Thu)
2019年01月24日(Thu)
【香港屋網訊】  
踏入2019年多過一手樓盤以「低價推盤」 策略,例如大埔新盤<天鑽>更低於區內二手樓價發售,成為市場焦點,入票數目反應理想。另一邊廂,香港首富李嘉誠在長江集團週年晚會上短評樓市,提醒大家留意外圍風險,預測全球今年經濟較差,很多國家增長仍然緩慢,他表示如果置業自住且有能力供款,仍然可以吸納。留意到某些新樓選擇建築期付款(下稱"建期"),有明顯上升的趨勢,例如馬鞍山<泓碧>近56.8%買家選用「建期」,這是否不健康的現象?

一般新樓付款方法主要有三項,一) 即供付款;二)二按付款;三)是「建期」付款。 選擇「建期」上升,反映什麼信息:

1) 成交增多,表示買家對後市仍然有信心;
2) 換樓者選擇「建期」,表示他們資金未回籠,需
要時間套現手持資產,包括股票、二手物業等。但感覺新樓現價吸引,以「低市價」 先購入物業,並部署「低買低賣」放售現有二手物業;
3) 仍然有大量的剛性需求,以下數據可以得知,分別根據政府統計處2018年有近51,800宗的婚姻登記、根據居民政事務處2016年單程證持有人抵港人數為57,400人、根據房屋署資料,自2017年10月收緊富戶政策,公屋戶怕超越富戶資格被剔出而删除戶籍的個案,2018年首三季已有32,200宗等,以上人士都會增加住屋需求。最近,因外圍氣氛轉差,包括中美貿易戰、息口上升、中國經濟增速減慢、英國可能脫歐、 美股下跌等,都令消費及置業意欲下降。但這種氣氛估計會在下半年慢慢明朗化,置業的氣氛會再次重現。

一二手即將復甦 膠著情況得以改善

另外,留意到上年只是個別發展商提供二按,今年明顯多了發展商加入,再加上一手定價不會太進取,估計上半年一手成交量會錄得5%升幅。二手市場已經歷近半年的拉割局面,業主慢慢明白到在高位要調整10%左右才會錄得成交,加上早前購入新樓的買家需要套現現有的二手物業,預測他們將以「低買低賣」的價格放售,對早前堅持高價放售或議價空間少的業主有一定的壓力。新一批的貨源將會出現,相信二手的成交量也會較上年下半年明顯上升,但估計二手上半年總成交量不會超越上年同期,原因是二手放盤仍然受「辣招」影響,供應不多。但上年出現的買賣雙方膠著情況,估計會慢慢減退。

「建期」持續上升會否形成不穩定風險及令按揭質素下降,則再需要進一步觀察,短時間未能確定,始終剛性需求仍然存在。
作者: 潘sir
潘sir 簡介:
▪香港地產代理商總會副主席及專業培訓部召集人及總會「專業學堂」創辦人及一手物業部總監;
▪職業訓練局(VTC)房地產服務業訓練委員會委員,
▪【聯萬地產集團】及【珀置地產】創辦人;
▪潘sir《樓市新思維》專欄作家;
▪從事地產代理超過 20 多年,業務包括:一二手物業、海外物業、重建發展、項目策劃、專業培訓等工作;
▪擁有中國房地產專業人員認證牌照;
▪曾獲「最受歡迎傳媒獎」及「最具新聞觸角獎」等多個傳媒人氣獎項;
▪個人 facebook 專頁粉絲人數已突破10,000 人。