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2019年10月: 平均成交呎價 $11207 2.12%   (上月:$10974)
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「煥然懿居」62折推售,設9成按揭

[28Hse 三地產焦點 第二百期 2019年1月9日] 千呼萬喚始出來,市建局推出的首個港人首置上車盤「煥然懿居」,一直只聞樓梯響,日前終於公布了銷售細節。對於用盡千方百計亦未能置業的夾心階層來說,這無疑是天大的喜訊。

「煥然懿居」位於紅磡鶴園街8號,設有2座,合共提供493個單位,當中450個單位以首置方式出售,實用面積介乎261至507平方呎,部分連平台,當中約有8成屬於開放式及1房,其餘為2房。就此項目,單人申請者只可購買開放式或1房,而家庭申請者則可自由選購。

屋苑設有平台、私人兒童遊樂場及會所等,滿足住戶的休閒娛樂需要。而單位內配備微波爐、爐頭、雪櫃、洗衣機等用具,惟開放式單位內不會配備洗衣機。如果有洗衣需要的,可考慮自行安裝洗衣機,或者付費享用3樓平台內的共享洗衣廊(設有6部洗衣機及6部乾衣機)。

申請資格呢?申請人須年滿18歲,並在港居住滿7年或以上香港居民;申請人及申請表上所有家庭成員,須從未在香港擁有住宅物業;同時並無享用由政府、房委會或房協提供的房屋資助。

價錢方面,項目現時訂定以市價62折發售,售價由$314.2萬至$660.5萬不等,平均呎價$11,692至$13,969。首置上車盤亦設有轉售限制,業主在購入單位的首5年內,不可出售或出租其單位;5年後,業主可以選擇補地價後在自由市場出售或出租。

至於入息及資產方面,二人或以上家庭每月總入息為$57,001至$74,100,資產限額為$255萬;而1人申請者的入息為$28,501至$37,050,資產限額為$128萬。

「煥然懿居」於1月3日至23日接受申請,並將於3月抽籤,6月揀樓,預料2020年4月30日入伙。二人或以上家庭與單身申請者配額比例為6:4,家庭申請者優先揀樓,每日安排6個家庭及4個單身申請者揀樓。

現在尚未知道市場對港人首置上車盤的反應如何,但價單一出,不少人反映項目呎價甚高。其實現時公布的價錢未必是最終價,市建局行政總監韋志成透露,市建局將於「煥然懿居」揀樓前,再找專業測量師估價,若市價持續下跌,不排除調整現時62折。

有不少人會將港人首置上車盤及居屋混為一談,在此,筆者想提醒大家一點,雖則兩者均為資助房屋,但並不相同的,尤其是申請按揭部分,大家必須多加注意,以免因未能上會而要撻訂。

居屋申請按揭時會有政府作擔保,有按揭還款保證的;而港人首置上車盤是沒有的,但可經按揭證券公司申請按揭保險,最高可做九成按揭,而申請人的供款與入息比率則一般以50%為上限。

不過,若有關買家所採用的按揭保險,超越現時按揭保險計劃的適用範圍,保費將比現行的高出1成,以彌補所承受的額外風險。如果未能通過銀行壓力測試的買家亦不用擔心,保費會因應風險作額外調整。

筆者相信,項目是有一定的吸引力,因為是市區項目,交通方便,迎合打工一族的需要,但隨著市場樓價愈來愈低,其吸引度相信亦會隨之降低,所以當樓市有下調迹象時,調整項目價錢是必須的。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報174.49(反映2018/12/24至2018/12/30(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.07%,較上年同期上升5.74%。

4個分區中,只有九龍區錄得跌幅,按周下跌0.16%,新報172.59,較上年同期上升5.95%。而新界(西)區升幅最多,按周上升0.62%,最新錄得159.55,較上年同期上升5.45%。港島及新界(東)區分別錄得182.43及181.06,分別按周上升0.04%及0.01%,較上年同期針分別上升5.60%及4.82%。

上周成交個案

-- 馬鞍山觀瀾雅軒2房 $830萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新港城廣場高級分行經理蔡蓓表示,新近促成馬鞍山觀瀾雅軒成交,單位為4座低層A室,實用面積586平方呎,2房1廳間隔,座向西北享海景,單位原開價$850萬,後減價$20萬至$830萬易主,實用面積平均呎價$14,164。

-- 屯門美樂花園3房 $610萬易主 --
祥益地產區域董事邱家邦表示,日前錄得屯門美樂花園5座中層A室,實用面積694平方呎,3房2廳,擁開揚遠景,獲買家以$610萬承接,實用面積平均呎價$8,790,屬市價成交。

-- 火炭穗禾苑2房 成交價$397.5萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,日前錄得火炭穗禾苑B座(豐逸閣)中層12室成交,單位實用面積457平方呎,2房間隔,單位原開價$450萬,後減至$397.5萬獲承接,實用面積平均呎價$8,698。

-- 屯門良景邨低層戶 $210萬沽出--
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示,新近促成屯門良景邨6座低層16室,實用面積485平方呎,獲一名區內白居二客以$210萬(未補地價)購入,實用面積平均呎價$4,330,屬市場價成交。

新盤動向

-- 屯門The Carmel上載樓書 --
由永泰地產發展的屯門The Carmel上載樓書,項目設有2座住宅大樓及48座洋房,提供178伙,包括130個分層單位,實用面積259至1,476平方呎,戶型由開放式至4房 ,而洋房實用面積由1,082至4,144平方呎,戶型介乎3房至5房。

項目亦公布首張價單,涉50伙,包括4個開放式、35伙1房及11伙2房,實用面積為279至805平方呎。項目將於明天(9日)開放示範單位及收票,最快下周發售,本周亦會推出洋房招標發售。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。