2024-04-25 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第二百期 2019年1月9日] 千呼萬喚始出來，市建局推出的首個港人首置上車盤「煥然懿居」，一直只聞樓梯響，日前終於公布了銷售細節。對於用盡千方百計亦未能置業的夾心階層來說，這無疑是天大的喜訊。
「煥然懿居」位於紅磡鶴園街8號，設有2座，合共提供493個單位，當中450個單位以首置方式出售，實用面積介乎261至507平方呎，部分連平台，當中約有8成屬於開放式及1房，其餘為2房。就此項目，單人申請者只可購買開放式或1房，而家庭申請者則可自由選購。
屋苑設有平台、私人兒童遊樂場及會所等，滿足住戶的休閒娛樂需要。而單位內配備微波爐、爐頭、雪櫃、洗衣機等用具，惟開放式單位內不會配備洗衣機。如果有洗衣需要的，可考慮自行安裝洗衣機，或者付費享用3樓平台內的共享洗衣廊（設有6部洗衣機及6部乾衣機）。
申請資格呢？申請人須年滿18歲，並在港居住滿7年或以上香港居民；申請人及申請表上所有家庭成員，須從未在香港擁有住宅物業；同時並無享用由政府、房委會或房協提供的房屋資助。
價錢方面，項目現時訂定以市價62折發售，售價由$314.2萬至$660.5萬不等，平均呎價$11,692至$13,969。首置上車盤亦設有轉售限制，業主在購入單位的首5年內，不可出售或出租其單位；5年後，業主可以選擇補地價後在自由市場出售或出租。
至於入息及資產方面，二人或以上家庭每月總入息為$57,001至$74,100，資產限額為$255萬；而1人申請者的入息為$28,501至$37,050，資產限額為$128萬。
「煥然懿居」於1月3日至23日接受申請，並將於3月抽籤，6月揀樓，預料2020年4月30日入伙。二人或以上家庭與單身申請者配額比例為6:4，家庭申請者優先揀樓，每日安排6個家庭及4個單身申請者揀樓。
現在尚未知道市場對港人首置上車盤的反應如何，但價單一出，不少人反映項目呎價甚高。其實現時公布的價錢未必是最終價，市建局行政總監韋志成透露，市建局將於「煥然懿居」揀樓前，再找專業測量師估價，若市價持續下跌，不排除調整現時62折。
有不少人會將港人首置上車盤及居屋混為一談，在此，筆者想提醒大家一點，雖則兩者均為資助房屋，但並不相同的，尤其是申請按揭部分，大家必須多加注意，以免因未能上會而要撻訂。
居屋申請按揭時會有政府作擔保，有按揭還款保證的；而港人首置上車盤是沒有的，但可經按揭證券公司申請按揭保險，最高可做九成按揭，而申請人的供款與入息比率則一般以50%為上限。
不過，若有關買家所採用的按揭保險，超越現時按揭保險計劃的適用範圍，保費將比現行的高出1成，以彌補所承受的額外風險。如果未能通過銀行壓力測試的買家亦不用擔心，保費會因應風險作額外調整。
筆者相信，項目是有一定的吸引力，因為是市區項目，交通方便，迎合打工一族的需要，但隨著市場樓價愈來愈低，其吸引度相信亦會隨之降低，所以當樓市有下調迹象時，調整項目價錢是必須的。
中原城市領先指數(CCL)新報174.49（反映2018/12/24至2018/12/30(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.07%，較上年同期上升5.74%。
4個分區中，只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.16%，新報172.59，較上年同期上升5.95%。而新界(西)區升幅最多，按周上升0.62%，最新錄得159.55，較上年同期上升5.45%。港島及新界(東)區分別錄得182.43及181.06，分別按周上升0.04%及0.01%，較上年同期針分別上升5.60%及4.82%。
-- 馬鞍山觀瀾雅軒2房 $830萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新港城廣場高級分行經理蔡蓓表示，新近促成馬鞍山觀瀾雅軒成交，單位為4座低層A室，實用面積586平方呎，2房1廳間隔，座向西北享海景，單位原開價$850萬，後減價$20萬至$830萬易主，實用面積平均呎價$14,164。
-- 屯門美樂花園3房 $610萬易主 --
祥益地產區域董事邱家邦表示，日前錄得屯門美樂花園5座中層A室，實用面積694平方呎，3房2廳，擁開揚遠景，獲買家以$610萬承接，實用面積平均呎價$8,790，屬市價成交。
-- 火炭穗禾苑2房 成交價$397.5萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示，日前錄得火炭穗禾苑B座(豐逸閣)中層12室成交，單位實用面積457平方呎，2房間隔，單位原開價$450萬，後減至$397.5萬獲承接，實用面積平均呎價$8,698。
-- 屯門良景邨低層戶 $210萬沽出--
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示，新近促成屯門良景邨6座低層16室，實用面積485平方呎，獲一名區內白居二客以$210萬（未補地價）購入，實用面積平均呎價$4,330，屬市場價成交。
-- 屯門The Carmel上載樓書 --
由永泰地產發展的屯門The Carmel上載樓書，項目設有2座住宅大樓及48座洋房，提供178伙，包括130個分層單位，實用面積259至1,476平方呎，戶型由開放式至4房 ，而洋房實用面積由1,082至4,144平方呎，戶型介乎3房至5房。 項目亦公布首張價單，涉50伙，包括4個開放式、35伙1房及11伙2房，實用面積為279至805平方呎。項目將於明天(9日)開放示範單位及收票，最快下周發售，本周亦會推出洋房招標發售。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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