28Hse 香港屋網
2019年04月: 平均成交呎價 $11875 1.98%   (上月:$11644)
新聞及文章搜尋:
   昔日地產資訊: (YYYYMMDD)
地產新聞
新盤
政府樓市政策
樓市走勢
成交個案
按揭
拍賣
城中名人
工商舖
土地新聞
代理人 Insider
商場宣傳
國外地產
新盤追蹤
價格消息
優惠消息
圖片集
住在香港
地區
專家博客
三地產焦點
脫苦海講樓
隼備買樓
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《樓市新思維》
Planto
新聞內容
昔日地產新聞 2019年01月08日(Tue)

Planto置業攻略】加息的風險與機遇——「呼吸Plan」業主風險增

   2019年01月08日(Tue)
2019年01月08日(Tue)
【香港屋網訊】  
美國聯儲局2018年四次宣佈加息,儘管香港大型銀行未完全跟隨美息,P按全年僅加0.125厘,但香港樓價近月已因宏觀經濟因素而走下坡行。到底加按息將如何影響樓價及按揭供款?以下淺談借銀行按揭業主、「呼吸Plan」業主及計劃買樓人士應考慮的的風險。

借銀行按揭業主
倘若你於近年買入物業,並按正常途徑經銀行承造按揭,代表着你的收入通過壓力測試,即使加息3厘仍能應付。因此,對大多數業主而言,這一刻加息只為他們帶來每月一千幾百的額外開支,理應不造成太大財政威脅。除非加息超過3厘或以上,否則這些業主對相信仍有充足防守力,毋須過慮。

加息與供款(見圖1)

至於有人擔心樓市轉勢,或令部份業主淪為「負資產」,甚至被銀行call loan(收回貸款)?站在銀行角度,只要業主維持準時供款,無論物業是否「負資產」,銀行亦無誘因call loan,因為銀行若無原無故迫業主提早還款,只會增加壞賬比率。過去香港即使遇上金融風暴、沙士等風浪,亦未出現「call loan潮」,因此只要業主繼續準時供樓,理應可放心。

「呼吸Plan」業主
根據現行按揭規例,買價值400萬或以下物業,最多可借9成按揭,樓價400萬至600萬內則可借8成,惟過去數年樓市癲升,「上車盤」買少見少,一手新盤屢屢以天價開售,發展商為吸引上車客,近年推出坊間俗稱「呼吸plan」的高成數按揭,意謂有呼吸就借到錢,申請資格極其寬鬆,甚至毋須要有入息證明或通過壓力測試,就可以借到9成或以上按揭貸款。

坊間「呼吸plan」一般給予買家首兩、三年低息優惠期,其後按揭息率就會飆升至高達5、6厘,遇上加息周期,利息將貴上加貴。業主要避免挨貴息,必須轉按到銀行,但如果加息令樓市升勢不再,可能要補回兩、三成首期差額才可轉按。此外,加息令壓力測試門檻提高,亦增加轉按難度,「呼吸plan」業主可能要迫於無奈下「硬食」發展商的貴息。

預備上車的準買家
隨着按揭息率越高,租金回報就越低。因此,不少人將加息與樓價跌劃上等號。不過,從歷史數據所見,大多數情況下加息未有導致樓價大跌。1990年代,息率與樓價曾同步上揚;1997至2003年間樓價暴瀉,息率亦從高位回落;乃至過去10年,息率回穩,樓價卻繼續狂升,反映息率僅為樓市升跌其中一項推波助瀾的因素,而非關鍵主因。

按揭利率與私樓樓價走勢圖(見圖2)
資料:美聯物業

比起加息,重大經濟事件如1997及2008年金融危機,顯然是影響樓價的更重要因素。因此,正在儲錢買樓的朋友,與其期望加息推倒樓價,不如留意中美貿易戰及住宅供應等經濟因素會否發生巨變。在可見將來,買樓仍然要有幾十萬至100萬首期才能成事,因此有意入市的朋友,入市機會的確多了,但記得要繼續扚起心肝好好儲錢。



作者: Planto
Planto 是香港的 Fintech Startup,為新世代帶來革命性的智能個人理財應用程式。我們獲香港大學創新及創業中心及數碼港支持,助香港用戶好好理財及儲錢,向買樓、結婚、旅遊、進修等人生目標進發。網站:https://www.planto.hk/