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昔日地產新聞 2018年12月31日(Mon)

2019大跌市盲點--投機短炒

   2018年12月31日(Mon)
2018年12月31日(Mon)
【28Hse.com】  
樓價進入調整期,已是無容爭辯的事實,如果貿易戰持續,港樓弱勢的環境將維持一段時間,甚至有評論估樓價可大跌7、8成。但此類預言其實充滿盲點-----樓價跌多跌少是一回事,而只提樓價跌,不談信貸場景,根本無助於我們了解大局。

確認人的歷史意義

討論之前,先說一個故事。故事發生在1997年,當時筆者在銀行工作,同事報告一名投資人來申請按揭,事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位,面積只有100方呎,作價超貴。按程序需評估「磚頭」,結果是估價不足。估價不足其實非常合理,此舖位一個月收租大概約為3.5萬元,每月呎租350元,以成交價計,回報率只有1.5厘。廿年後的2018年,那區租值只不過同樣是300多元一呎,對比之下,大家可知道當時造價的不合理。

當年筆者看到舖位的租金資料,第一個感覺就是:此舖位的租客,除非是賣白粉才有足夠利潤去交租!。同事如實回覆客人估價時,這位所謂「資深投資者」大表不滿,認為銀行在阻他發達!

電話往來之際,亞洲金融風暴波及香港,樓價急跌。上述客人原本要在指定日期交易,正自發愁。但此宗是當年流行的確認人交易,事主已是第6手買家;第一手買家在97年6月簽約,成交期是98年3月,由於交易期長,前後已轉手6次,店舖的價值由 1,500萬轉手致 3,500萬。由於其中的一個確認人未能成交,交易因此告吹,當事人在律師樓幸運地取回部份訂金。

涉足樓市年資較淺的朋友,可能不知道什麼是「確認人交易」,因為現時市場中此類交易已幾近絕跡。簡言之,當一個投資者與物業賣方達成交易協議,在正式成交前,已可用「確認人」的身份轉讓物業,而新接手的,可能是最終買家,也可能是另一位立意短炒的確認人。極端例子下,一宗交易在正式成交前,可以出現5、6位確認人,尤其是一手樓花,因成交期長,此類交易並不罕見。

確認人交易可以定義為,在完成交易前的短期轉讓,情況有如接火棒;而在旺市時,大家都一窩蜂、心存僥倖式的高價接貨,只要找到貸款機構融資,「新高價」就會被確認為「市價」。筆者在銀行工作了17年,看過無數投資客的下場!

短炒不及當年百分一,大跌市從何說起?

俱往矣,樓花物業已禁止轉賣。現樓技術上仍可以確認人方式轉讓,但在重重印花稅下,不論以確認人方式、甚至是正式交易方式短炒,都早已無利可圖。稅局的數字顯示,2010年引入額外印花稅前,每月成交中有20% 為短期轉讓(包括確認人交易及2年內轉手),2017年比率則下跌至0.7%。

看百分率感覺也許不夠直觀,比較短炒成交的宗數,大家會有更直接的感受: 2017年住宅成交量58,245宗,以0.7%為2年內轉讓,宗數只有408宗,絕大部分入市者,即57,837宗屬「非短炒」。

回頭看2011年引入額外印花稅一年後,住宅成交量78,346宗,官方有統計2年內轉讓的短炒成交,即15,669宗為短炒;約62,000宗成交為「非短炒」;在此引伸,對比2011及2017年的數字,約60,000宗一年的住宅成交量,可視為正常而「非短炒需求」。

再看1997年住宅成交量153,935宗。必須留意,1997年底香港總人口是652萬人;而2017年底是741萬人。同期人口多了90萬,但對比住宅成交卻少了約60%。扣除以上引伸的正常需求約60,000宗,1997年有近90,000宗成交應該是短炒需求、又或可以說在樓市熾熱氣氛下被嚇至勉力入市的用家。

當年信貸資料庫不含正面按揭資料、申請按揭無壓力測試、也沒有額外印花稅,甚至銀行也會主動向工商客戶提供還款期短至90天的本地信用狀,方便小商戶入票炒樓。在「炒家友善」的環境下,大膽估計,當年15萬宗成交中,有4成即逾60,000宗為短炒投資者入市。

炒家、用家斷供模式大不同

由1997年的短炒投資60,000宗,減至2017年的408宗,規模縮減至當年的146分之一!可謂天壤之別。大致上,我們可說香港住宅樓市已經由用家主導。

開首時我們提到信貸場景。須知道,投資者與用家,在面對物業價值調整市時,行為取態大有不同。對投資者來說,樓價下跌如影響回報,便會考慮計數離場。行動上可能是自行減價放盤,也可能是斷供後由銀行收回物業拍賣(Forced Sale)。宏觀地看,由投資者主導的樓市,可能因樓價調整,而一下子出現大量放盤,為市場帶來重大沽壓,突然出現幾成的跌幅並不出奇。

但在用家為主的市場,除非經濟環境急遽惡化,否則難見大手拋售,樓價也就不可能出現雪崩式下跌。因為物業用家的資產,在抵押品之外,也實在是借款人的「家」。只要應付到還款,一般都不會選擇「棄保潛逃」的方案。自用買家面對調整市的特徵,除非因失業等原因令收入斷絕,否則都會盡力供款。筆者不是說他們不會脫期欠供,而是想清楚說明,因經濟下行,用家的信貸風險演變模式,與投資者完全不同:假設市場上有3萬個投資者打算斷供,他們的行為可能集中而線性地( cluster and linear formation) 在短時間出現;又市場上如果有3萬個自住家庭因環境所逼而斷供,斷供卻可能會分散而非線性地 (sporadic and non-linear formation)在3、5年的時間內出現。兩者對市場帶來的調整壓力,完全不可同日而語。

至於說到用家的壞賬模式,我們可以用2001到 2014的真實數據,在下回討論。
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
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