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昔日地產新聞 2018年11月07日(Wed)

【亂世寶典之三供樓一族(完)】免息供樓法

   2018年11月07日(Wed)
2018年11月07日(Wed)
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開設按揭存款掛鈎戶口 閒錢賺高息

本港大部分銀行9月底上調最優惠利率(P)八分之一厘,由5厘上調至5.125厘,中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,是次加息影響輕微,暫不會明顯加重供樓人士的負擔,他稱利率起碼要加到比活期存款利率高出2至3厘,即貸款利率升至4厘,屆時供樓人士的負擔就會開始加重。不過,莊太量表示美國自2015年起已累計加息8次,美國不會長期不斷加息,以美國近期的經濟數據等因素來看,他認為美國加息周期已差不多到盡頭,莊太量估計在餘下時間,美國最多加息2至3次,便完成整個加息周期。■文:香港文匯報記者 馬翠媚、殷考玲

面對利率風險上升,在管理財務風險方面,莊太量舉例指出以他過往置業的年代,即上世紀80年代初,受全球通脹和石油危機影響,全球利息上升,供樓負擔不輕,當年銀行亦推出不少解決方案供客戶選擇,例如加長供款年期,由20年延長至30年,以及由每月還款一次,改為每兩星期還款一次,這樣還款銀碼便會攤分成較小的金額。不過,莊太量解釋由於本港樓價高企,不少供樓年期一開始已是30年,所以延長供樓期已不太可行。

物業斷供或賣樓套現潮難重現

事實上,香港銀行承造樓宇按揭時,會根據金管局指引,業主承造按揭時,需以現時利率加3%計算作壓力測試,同時每月供款額仍需低於每月入息的六成,所以市場預期若未來兩年之間0.625%至1.5%這個加息幅度,相信不會造成業主斷供或需要賣樓套現的情況出現。

買新樓借得多 轉按需補差價

雖然以目前本港的加息步伐來看,暫未令到供樓人士負擔明顯增加,但供樓仍是一般香港家庭最大的負債,在加息持續預期下,供樓人士仍有方法管理利率上升帶來的風險。中原按揭董事總經理王美鳳表示,近年發展商均有提供高承數按揭予買家,買家通常頭幾年都享受到低息優惠,但低息優惠過後便會進入高息還款期,所以有部分買家會考慮轉按到銀行,以回歸貼近市場水平的利率。王美鳳指出,業主轉按時要留意,轉按後有可能會降低按揭成數,例如由原先跟發展商可做到八成按揭 ,轉去銀行後只做到五成按揭,屆時業主便要填補首期差額。不過,王美鳳稱業主考慮轉按時,可先到銀行將物業估價,再比較現有餘下的按揭額有幾多,一般在樓市仍有升幅的情況下,轉按後通常不需要補首期差額或所補貼的金額不多,所以王美鳳表示要趁樓市還在升的預期之下進行轉按。

按揭存款掛鈎戶口有上限

另一方面,王美鳳表示按揭存款掛鈎計劃也是近年協助供樓人士減輕利息負擔的方法之一,按揭存款掛鈎計劃是向按揭借款人提供一個高存息戶口,存息與按息相同水平,如用家將額外資金存進戶口,便可賺取高存息收入以抵消按息支出,等同可以減低淨按息,達到減輕利息支出的效果。不過,王美鳳指出此類按揭存款掛鈎計劃一般設有存款金額上限,通常為未償還按揭額的一半,但勝在夠彈性,可以隨時存入或提取存款。