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2019年10月: 平均成交呎價 $11238 2.41%   (上月:$10974)
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應立法規管納米樓嗎?

[28Hse 三地產焦點 第一百八十六期 2018年10月3日] 有人說納米樓是大勢所趨,也有人說納米樓湧現反映香港樓市的畸形,為了改善香港人的居住環境,應該要立法規管居住單位的最細面積。究竟納米樓的出現,是發展商無良,抑或是市場需要?

對於「納米樓」一詞,相信大家並不陌生,但其定義是什麼?納米樓泛指實用面積極細小的單位,並沒有官方定義。而香港測量師學會前會長何鉅業提出,以屋宇署定義計算,面積低於15平方米(約161呎)可劃線為納米盤。

在土地大辯論公眾諮詢期間,民建聯主席李慧琼出席電台節目時表示,本港土地使用率偏低,為解決土地供應不足、納米樓等問題,促請政府每年造地1,000公頃。

而公民黨議員譚文豪就認為,香港出現納米樓的原因是政府未有規管私樓單位面積,即使政府增加土地及房屋供應,但市場可隨意發展,發展商依然都會按買家負擔能力興建納米樓。

以上明顯是2個不同的觀點,撇除立法規管納米樓會否影響自由市場運作來說,筆者對立法抱保守態度,現在首要處理的應是香港樓價過高的問題。當單位呎價過高,市民難以負擔,發展商只好縮細單位的面積,令更多人有能力入市。

以恒基發展的西營盤藝里坊‧1號為例,1個實用面積230呎的單位,售價為約$690萬,即實用面積平均呎價$30,000。試想想,如果照這個呎價計算,興建一個400呎的,起碼逾千萬,又有幾多香港人可以負擔呢?

假若真的要杜絕納米樓,相信最治標治本的方法一定是從樓價著手,即是要解決房屋供應問題。當供應不足,而市場需求剛強,樓價自然會上升,香港覓地速度向來慢,要解決供應問題相信仍要一段很長的時間。

再者,究竟以現時香港的狀況,限制興建納米樓又是否需要呢?事實上,香港與以前不一樣了,以前三代同堂住在一起,要的居住空間固然大,現在很多單身人士,或者不打算生孩子的夫婦為求有更多私人空間,都會考慮搬出去,需求增令納米樓應運而生。

由於戶均人數減少,故此即使居住在納米樓,人均居住面積不見得會比以前少很多。假設三代同堂有6個人,一同住在800呎的單位,人均居住面積為133呎,而2個人住230呎單位,人均居住面積為115呎,兩者相差18呎。

無可否認,以現時的情況來看,納米樓的存在是有一定需要,一來是價錢市民可以負擔的,二來市民對房屋需求大,尤其是年青人上車心態迫切,納米樓可以解決部分人的住屋問題。

立法不是不可以,只是現在並不是適當的時機,也許要等日後房屋供應足夠了才可考慮,但將會面對一大難題,就是要如何釐定納米樓的定義。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報186.6(反映2018/09/17至2018/09/23(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)與上周持平,而較上年同期上升15.95%。

4個分區中,新界(東)及新界(西)區均錄得跌幅,分別按周下跌0.8%及0.04%,分別錄得205.14及168.73,較上年同期分別上升20.34%及15.20%。而九龍區錄得升幅最多,按周上升0.45%,新報185.34,較上年同期上升17.25%。港島區亦錄得輕微升幅,按周上升0.01%,最新錄得191.72,較上年同期上升12.88%。

上周成交個案

-- 火炭穗禾苑2房 成交價$600萬 --
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,新近錄得火炭穗禾苑F座(慶安閣)高層02室成交,單位實用面積550平方呎,2房間隔,座向東北享城門河畫舫景觀,原開價$630萬,後減價$30萬至$600萬獲承接,實用面積平均呎價$10,909。

-- 屯門山景邨高層戶 $290萬易主 --
祥益地產分行經理黃文樂表示,日前促成屯門山景邨4座(景華樓)高層11室,實用面積296平方呎,內籠企理四正,獲一名區內上車客以$290萬(已補地價)購入,實用面積平均呎價$9,797,屬市價成交。

-- 北角珠璣大廈2房 $450萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角珠璣大廈成交,單位為低層B室,實用面積464平方呎,2房間隔,座向南面望樓景,原開價$498萬,最後減價$48萬,獲買家以$450萬承接,實用面積平均呎價$9,698。

-- 屯門兆康苑低層戶 $563萬獲承接--
祥益地產客戶經理古文彬表示,屯門居屋兆康苑B座低層6室,實用面積553平方呎,3房2廳,附設企理裝修,累減$17萬,獲區外首置客以$563萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$10,181,屬市場價成交。

新盤動向

-- 屯門上源加推310伙 本周六發售 --
萬科旗下的屯門上源加推第三號價單,涉及310伙,包括36個1房、184個2房及90個3房,實用面積介乎335至829呎,價單定價$548.9萬至$1,191萬,價單呎價$12,298至$18,761,並於10月6日(星期六)進行銷售。

-- 油塘海傲灣上載樓書 --
由九建發展的油塘海傲灣上載樓書,項目提供646伙,包括69伙開放式、485伙1房及92伙2房,開價將參考啟德區一手樓價錢。項目明天開放示範單位予傳媒參觀,最快本周開價及下周開售,首批將不少於130伙。

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