2024-04-25 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第一百七十四期 2018年7月11日] 政府終於出招了！早前公布推出六項房屋政策措施，希望重燃市民的置業希望。至於措施是否真的有效，卻引起不少人爭議，究竟新的房屋政策會為樓市帶來什麼影響？香港人又是否較容易上車呢？
行政長官林鄭月娥表示，新措施旨在達到三個目標，包括令資助出售單位更可負擔、增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應，以及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。
就著有關目標，政府制定一系統的措施，包括修訂資助出售單位定價政策、將市建局馬頭圍道項目改作首置先導項目、向空置一手單位徵收額外差餉、以及修改「預售樓花同意方案」，以改善銷售手法、改撥私營房屋用地以發展公屋，以及成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目。
以上的措施，筆者最關心的，相信亦是大家最留意的是居屋部分。在新機制下，居屋定價與市價脫勾，轉為以市民的負擔能力定價，即引用非業主住戶家庭每月入息中位數為參考點。
今年居屋出售計劃會否實施新定價政策，仍是未知之數，但如果真的採用新機制，單位售價將會由評估市值七折，改為評估市值五二折。單位定價大大減少，上車門檻降低，無疑減輕市民的負擔能力，但負面影響是有機會增加申請居屋人數，變相減少申請者中籤機會。
那對市場有什麼影響呢？基於日後新居屋的減價，綠表二手居屋市場都出現減價情況，包括東涌裕東苑B座高層3室，實用面積594平方呎，3房間隔，在綠表市場放盤原本叫價$488萬，新政策推出後，單位減價$20萬至$468萬易主，平均呎價$7,879，減幅4.1%。
事實上，新的措施亦會影響私樓二手市場，為何這樣說？改撥私營房屋用地以發展公屋，即是增加公屋供應，而減少私樓供應。雖然此舉可以解決抒緩公屋短缺嚴峻的問題，但市民的剛性需求大，減少私樓供應，不排除會進一步推高樓價。
有人說，不用擔心私樓樓價被推高，因為政府開徵一手樓空置稅，部分發展商會積極推售新盤，市場的供應量激增，可以趁此時入市。究竟什麼是空置稅？又是否真的有效？
根據政府建議，一手私人住宅單位在獲發入伙紙後12個月內還未曾出售，而又有超過6個月並未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關業主（發展商）需繳付空置稅，金額為應課差餉租值的兩倍。
筆者認為此措施是有效的，但只屬於短期。無可否認，現時發展商加快推盤進度，但只推售手持現樓貨尾或新盤，而且部分是豪宅物業，不是一般市民都可以負擔的。另外，就著新措施，估計有發展商會「見招拆招」，延遲推出日後新盤的樓花、拖慢建築進度，以延遲獲發入伙紙的時間。
坦白說，六項新的房屋措施的作用相對有限，因為增加的單位數量相當有限，未能真正解決嚴峻的房屋問題。眾所周知，要真的解決問題，必然是大幅增加土地及房屋供應，早前政府曾提及過填海，不知道會否日後真的會進行呢。
中原城市領先指數(CCL)新報186.81（反映2018/06/25至2018/07/01(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.26%，較上年同期上升16.72%。
4個分區中，只有港島區錄得跌幅，按周下跌0.14%，新近錄得195.47，較上年同期上升13.20%。九龍區新報182.65，按周上升0.54%，較上年同期上升17.69%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得203.95及171.73，分別按周上升0.99%及0.83%，較上年同期分別上升19.10%及20.14%。
-- 沙田濱景花園2房 成交價$935萬 --
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示，新近錄得沙田濱景花園成交，單位為3座高層C室，實用面積544平方呎，3房改2房間隔，座向西北，單邊望馬埸河景，以$935萬易手，實用面積平均呎價$17,188。
-- 屯門聚康山莊低層戶 $555萬易主 --
祥益地產客戶經理巫嘉露表示，日前促成屯門聚康山莊1座低層H室，實用面積428平方呎，2房2廳，獲外區首置客以$555萬獲接，實用面積平均呎價$12,967，屬市價成交。
-- 將軍澳慧安園山景戶 $792萬易手--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近錄得將軍澳慧安園成交，單位為4座高層B室，實用面積578平方呎，望公園及山景，原開價$800萬，後減至$792萬易主，實用面積平均呎價$13,702，成交價創屋苑單位新高。
-- 屯門居屋兆安苑2房 $480萬獲承接--
祥益地產區域董事袁思賢表示，新近錄得屯門居屋兆安苑D座低層7室，實用面積563平方呎，2房2廳，間隔四正，累減$30萬，獲區外首置客以$480萬（自由市場價）)購入，實用面積平均呎價$8,526，稍低市場價成交。
-- 大埔雲滙第2期周六售168伙 --
新地大埔雲滙第2期加推第2張價單，涉及88伙，價單定價$656.96萬至$1,927.85萬，價單呎價$19,794至$24,222。新地代理總經理胡致遠補充指，銷售安排中首輪168伙，包括開放式至3房單位，將於本周六（14日）中午發售。 當中，2伙或以上單位買家優先揀樓，其中1伙必須為指定3房，大手組別單位上限為36伙，其次為認購1伙至2伙一般買家。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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