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昔日地產新聞 2018年05月14日(Mon)

他山之石──美國次按問題未解決

   2018年05月14日(Mon)
2018年05月14日(Mon)
【28Hse.com】  


十年前金融危機導火線是美國發生次按風暴,禍延世界各經濟體。多國惟有以量化寬鬆救市,不斷供應的資金結果推動樓價大升。十年下來,美國當地有分析卻指出,當日的次按危機其實未完全解決,仍為當地經濟帶來隱憂。

有一篇近日刊於Bloomberg的分析,題為America’s Mortgage Market Is Still Broken(仍然破碎的美國按揭市場)(https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-04-30/america-s-mortgage-market-is-still-broken)

次按的借屍還魂?

文章指出,十年過去,當年導致次按危機的關鍵漏洞仍有待填補。當日的危機源於欠缺監管的機構,隨意批出貸款。而貸款機構亦欠缺處理拖欠供款的能力。而把按揭資產證券化、售予投資者,萬一出現壞賬,更因涉及多方而無從問責。到了大批借款人斷供,問題便愈滾愈大,最終威脅整個金融體系。

危機過後,監管大幅收緊。部分銀行如美國銀行更是遠離按揭市場──但卻持續貸款予財務公司營運按揭業務,據報道,當地非銀行的財務公司的市佔率,已佔新批按揭六成。財務公司比銀行的批核標準更寬鬆,亦更欠缺資源處理可能出現的違約個案;整體上導致當年「出事」的漏洞,可說從未改善──那些實際上欠缺還款能力的人,仍可在財務公司取得按揭貸款,而一旦出現明顯違約狀况,為財務公司提供融資的銀行,一樣會出現不能承受的壞賬。

他山之石,可以攻玉。由美國的情況,我們可以對照香港按揭市場。美國按揭市場的幾個脆弱環節,在香港應該不成問題──香港銀行的貸款基本上自行管理,由香港金管局要求的壓力測試、按揭正面信貸資料等授信機制,欠缺還款能力者根本難以於銀行取得按揭,亦由根源上大幅減少斷供的規模。

筆者亦可以肯定,香港按揭市場在金管局在過去十年來的正本清源式管理下,具透明度、以信用授信和客戶篩選(Credit Acceptance and Customer Selection Standards)原則發展出來的正規按揭(Conforming Mortgage)制度,不單保障了金融體系,亦創立了高質量又主流的信貸市場。香港的90天未償還按揭貸款比例只有0.02%,相信是世界前列分子。

本地財務公司按揭組合被誇大

討論至此,可能有人會說,香港也有財務公司,一樣會以較寬鬆的標準批核按揭,年前不就有人提出,一旦樓價調整,財務公司會大規模Call Loan,令市場出現上萬個銀主盤?

無容置疑,財務公司在香港按揭市場相當活躍。但香港的情況與美國有兩點根本的不同:資金來源及市佔率。上述文章提及,美國部分銀行本身絕跡於按揭市場,但卻向財務公司提供融資營運按揭業務。而在香港,金管局早已作出限制,財務公司不可由本地銀行取得資金營運按揭。

其次,財務公司在本地按揭的市佔率也偏低──實際數字因大量財務機構並非上市公司而難有準確答案。至2017年中,香港有1948家公司持有放債人牌照,但由於按揭業務資金高度密集,不是所有放債人都從事按揭業務。如果當中四成從事按揭,每家資金2億元計,財務公司按揭總值大概1560億元。但這仍然是一個高估數值。

讀者或會問2億元是否低估。參考去年一家上市公司附屬的財務公司,與地產代理高調推出按揭產品,但不一會便停止接受申請。原因就是其資金水平就是2億元,以每宗按揭500萬元計,大概只可借40宗,估計接到100宗申請便夠數收工。

我們再參考80:20理論,如果上市的財務公司規模較大,估計他們佔本地非銀行按揭業務比重的80%。筆者找來四家主要有提供按揭的上市財務公司年報,其貸款組合(包括按揭及非按揭),在7億至13億元之間。就算我們把他們的全部貸款當成按揭計算,四家機構的按揭總額亦不足40億元,再把80:20理論倒過來,即四家上市財務公司只佔非銀行按揭市佔率的20%,本地財務公司的按揭組合規模則只會在200億元水平。200億元與上文估計的1560億元相差甚遠,但實際數字大概會在兩者之間,而數字應貼近200億元這邊。

相對於銀行按揭貸款1.2萬億元的結餘,財務公司按揭的比重可算相當低;萬一出現狀况,連鎖衝擊並非市場的誇張說法。可以說,有關於財務公司按揭「出事」的影響,是被誇大的。

美式按揭危機,不少人認為源於監管不力。但筆者認為,更大的問題是當地由投資銀行家主導市場發展。投資銀行家,與商業銀行家的操作心態完全是兩回事。前者關心的可能是如何運用財技,包裝和轉售資產;後者卻是分毫必計,時時計算抵押品價值、借款人質素。由投行出身的人主導按市,結果便是把次級貸款包裝華麗後衍生又衍生,最終連環爆破。

香港有幸,除了負責任的監管機構,本地銀行業也尚未習染美國市場投資銀行主導的心態。兩個因素相加,令香港信貸市場維持一個較為穩定的低風險局面。



王建成

宏亞按揭證券營運總裁及董事
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz