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昔日地產新聞 2017年10月30日(Mon)

泡沫的真相(II)

   2017年10月30日(Mon)
2017年10月30日(Mon)
【28Hse.com】  
上星期筆者提到,單純考慮樓價,不足以證立泡沫,必須考慮炒賣是否嚴重。香港平均樓價高於入息中位數十多倍、租金回報率只有2、3厘,的確可以說樓價偏高。但另一方面,在重重辣招之下,樓市的投機者幾乎絕跡,卻顯示香港樓市炒賣情況絕對不嚴重。

須知道,用家和炒家應對樓價調整時,會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家,不會輕易放棄,我們的數據顯示用家在困難時,都會咬緊牙關供樓,這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此,惟對炒家而言,買賣物業不過是生財途徑,一有風吹草動,都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時,會更容易引發雪崩式下跌;而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。

投機帶來後果

退一步而言,泡沫要爆的話,對銀行又會有幾大影響?筆者找來香港金管局的數據,於2000香港在銀行体系的按揭90天拖欠達歷史高位1.32%, 而假設50% 輾轉發展成 360天的壞賬,那麽運算出約32億元的貸款(約2,500宗的按揭),由於樓按有物業作抵押,所以要加入將物業賣出後的潛在虧損率(Loss Severity Ratio)便得知真正壞賬,假設虧損率為25%,那麽當年的樓按損約為八億元,當時所有銀行按揭結餘為4,800億元,即0.16%的壞賬。這是一年的數字,如果一個週期的壞賬需要五年清除,那麽 1997為充滿投機行為的樓市提供融資的香港銀行,至2002年要付出約40億的總代價,即整宗 1997金融危機壞賬佔按揭規模0.8%。

再看2017年初時,香港在銀行體系的按揭90天拖欠只有0.03%(作為對比,美國近期的按揭拖欠比率為3.68%),轉算出約102宗按揭,即三億的貸款值,而這傑出的低拖欠率是持續了近10年。

此種程度的「泡沫爆破」,根本對本地銀行無甚影響,銀行體系穩定,經濟危機亦難以擴散。這十年間金管局鋭意執行的正本清源作為,令本地樓按市場具備世界數一數二的質素,這是一種擇善固執的德政。

報告的盲點

報告的另一遺憾,是欠缺大中華地區其他城市的數字。美國顧問公司Demographia統計,香港2016年樓價引入比是18.1倍;友人在群組中傳來內地的一個統計,去年深圳平均樓價是當地收入的36倍、上海是21倍,北京是19倍。

群組中有投資內地物業的朋友指出,如果香港樓市叫嚴重泡沫,大陸樓市便會欠缺合適形容詞。(http://news.sz.fang.com/2017-04-01/24834885.htm);而台北類似的統計是15.6倍(http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx),如果單計新供應,房價收入比亦達33倍(https://news.cnyes.com/news/id/3726828) 幾個報告比較的方法可能並不一致,但大致上,內地一線城市的樓價收入比高於香港大概合符現實。

提出有關統計,目標不在於找別人來「鬥衰」;而是在中港經濟往來密切的今日,那些認定內地樓價偏高的資金,反而可能視香港樓市為安全的避風港。某程度上也解釋了,為何內地發展商願意在香港高價投地。

近日見有投行分析師提出,大陸的樓價過高,泡沫一旦爆破,不單內地經濟受影響;在聯繫匯率下香港樓價會跌得比內地更傷。問題是,今時今日,萬一中國經濟出問題,世上又會有哪一處不受衝擊?要問的反而是,在經濟增長平穩,一帶一路等概念開始為外國受落的情況下,判斷中國經濟大跌是否合理?在全中國樓價都高,但香港仍是自由度最高的情況下,判斷資金持續流入是否更合理一點?與其說樓市泡沫,不如說樓市泡沫是大都市常見的環球現象。

瑞銀的報告說,泡沫指數高不預示爆破風險高。其實類似的報告,大張旗鼓為各大城市泡沫評分,各地都不出事的話,可以說泡沫未爆,萬一當中部分出現調整,卻可以訴說有先見之明;策略上倒是十分高明的。


作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz