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「上車靠父幹」成大趨勢,放寬按揭是上上之策?

[28Hse 三地產焦點 第一百三十五期 2017年10月11日] 在樓價高企的社會風氣下,「上車靠父幹」已成為香港年輕人置業的大趨勢,連金管局都關注此現象。《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出,年輕置業人士的置業所需資金,部分是來自於父母的物業進行再按揭或加按的資金,會導致家庭層面的「抵禦收入衝擊能力」較以前脆弱。

為何加按物業會衝擊家庭?如果以父母二人仍然在職、現時的超低息環境來說,父母選擇加按物業助子女上車未嘗不可。但如果經濟逆轉,息口上升,父母或子女不幸失業,大失預算,未能支付供樓款項,屆時或被逼賣樓。

就此,金管局總裁陳德霖表示,父母幫助子女置業是人之常情,尤其現時樓價相當高,很多年輕人工作不錯,都不可以這麼容易負擔。他指出樓市過熱的風險仍然存在,提醒這些家庭要衡量還款能力,入市須注意風險。

另一方面,美聯物業的訪問亦反映年輕一代趨向靠家人協助,以實現置業夢。他們於8月透過電話進行「首次置業調查」的訪問,成功回收1,142份問卷,發現未持有物業的首置人士中,9成受訪者表示上車困難;有36%業主指首期需由父母或其他家人協助。

究竟什麼原因令市場出現「靠父幹」買樓上車的現象?是因為樓價過高,人工的加幅追不到樓價的升幅,令有意置業的人士缺乏足夠首期?還是因為政府不停推出辣招,反而令市民急於入市,出現「明明供唔起,但怕蝕底而上車」的反效果?

其實以上並不是單一的原因,實情是連鎖效應。政府推出辣招,市民急於入市,樓價自然高企,按揭首期因而高昂。根據現行的金管局政策規定,首次置業人士購買$400萬以下的單位,才可以申請最高9成按揭,亦需要符合供款與入息比率及壓力測試的合格要求。

但事實上,由於樓價不斷上升,市面上$400萬以下的樓盤不多,成功承造9成按揭的買家少之又少,要家人幫忙付首期亦無可厚非。因此,市場上有不少聲音要求政府要與時並進,就著市況而放寬按揭限制。

筆者認同要放寬按揭,以減低「靠父幹」買樓上車的情況。基於現時$500萬左右的單位漸成上車主流,政府可考慮放寬至$500萬以下的樓盤可以申請9成按揭。原本金管局按揭規定,$450萬至$600萬的樓盤最高可承造8成按揭,如果放寬至9成,意味著購買$500樓盤的買家需付出的首期將由$100萬減至$50萬。

有人認為若將九成按揭的樓價上限調升,等於減辣,放盤量減少,反而可能會令樓價升得更多。筆者認為,這只是技術上的修正,並不是有減辣的意圖,始終市場要與時俱進,政策要進步,才能改善水深火熱的房屋問題。

無可否認的是,對於一般市民而言,現時入市最大的困難是首期不足,短期內相信「上車靠父幹」的情況會持續。既然金管局都開始關注此現象,不妨及早研究指引及相關政策措施,以免情況失控。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報160.02(反映2017/09/25至2017/10/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.57%,較上年同期上升13.46%。

本周港島區跌幅最多,新報169.14,按周下跌0.41%,較上年同期上升11.69%。而新界(東)區最新錄得169.96,按周微跌0.30%,較上年同期上升15.13%。新界(西)區新近錄得146.77,按周上升0.20%,較上年同期上升18.40%。九龍區最新錄得158.27,按周上升0.13%,較上年同期上升13.83%。

上周成交個案

-- 屯門香港黃金海岸高層戶 $540萬易主 --
世紀21天生置業營業董事鄭少坤表示,新近錄得屯門香港黃金海岸成交,單位為4座高層C室,實用面積476平方呎,2房間隔,座向西南面享海景,以$540萬易手,實用面積平均呎價$11,345,屬市價水平。

-- 屯門兆禧苑2房 成交價$426萬 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,日前錄得屯門居屋兆禧苑D座中層10室成交,實用面積415平方呎,2房1廳,累減$24萬,獲區外首置客以$426萬(自由市場價) 購入,實用面積平均呎價$10,265,是次成交金額創該屋苑的新高紀錄。

-- 馬鞍山新港城2房 成交價$495萬--
世紀21奇豐物業市中心高級分行經理趙詠欣表示,日前促成馬鞍山新港城Q座中低層07室成交,實用面積337平方呎,2房間隔,座向東南望山景,以$495萬獲承接,實用面積平均呎價$14,688。

-- 天水圍嘉湖山莊2房 $404萬獲承接--
祥益地產分行經理謝利官表示,新近促成天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居) 8座低層F室,實用面積449平方呎,2房1廳,獲一名外區客以$404萬購入,實用面積平均呎價$8,998,屬市場價成交。

新盤動向

-- 上環My Central首批不少於50伙 --
長實上環My Central上載樓書,計劃日內開價,最快下周開售。長實助理首席經理(營業)何家欣指,將公布首張價單,料不少於50伙,主打A及B室三房單位,定價將參考港島新型豪宅。而示範單位將於開價後、本周末前對外公眾開放。

-- 長沙灣悅雅命名為悅雅 --
由雅士圖遠東置業、匯駿置業及居安置業合作發展的長沙灣悅雅(THE ASTRO),項目位於長沙灣元州街310號,提供104伙單位,實用面積170至330平方呎,主打開放式及一房單位。

雅仕圖遠東置業董事總經理羅永輝表示,項目屬舊契,因此預售樓花同意書並不適用,至於樓書正在製作當中,料11月底或12月初可上載,定價參考同區新盤。

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