將農地變住宅可解決土地問題？

[28Hse 三地產焦點 第一百三十四期 2017年10月4日] 「土地問題」不知不覺成為大家推卸責任的藉口，現時幾乎所有問題都與「土地問題」有關，好像年輕人上不到大學、安老院舍營運問題等。究竟香港房屋問題是真的只是因土地問題而造成，還是一個轉移視線的藉口？

一般而言，市民對「土地問題」一詞，會理解為土地供應不足，而筆者認為這終究是土地分配不均問題。試想想，如果他朝一日香港成功填海，但是多出來的土地不是用以興建房屋，就算增加多少土地供應，土地問題並不會被解決。

在林鄭月娥的政綱中，已提出會成立土地供應專責小組。去到今日，此政綱沒有變成空頭支票，而專責小組亦已舉行首次會議，會上討論本港土地需求及工作目標，而且計劃會先研究各坊間方案的土地供應量及利弊，預計明年第一、二季展開公眾諮詢。

根據發展局文件，政府提出12項民間討論過的土地供應選項，包括發展短期租約土地、增加南丫島和蒲台島填海、在貨櫃碼頭「上蓋發展」，以及較敏感的建議，如發展軍事用地及發展郊野公園邊陲用地等。

土地供應專責小組主席黃遠輝會後表示，除了住宅亦要顧及新興產業用地和其他配套，估計本港最少欠缺1,200公頃土地，當中有200公頃會用作興建住宅，其餘則是社區設施和交通配套。不得不留意的是，以上的估計已包括一系列的假設，如人口增長等。

講起土地，筆者頓時想起林鄭談及日後打算推出港人首置上車盤計劃時，亦曾提及上車盤土地來源問題。林鄭月娥表示，為免影響公屋供應，盡量不會抽取《長遠房屋策略》下用作興建公屋及居屋單位的土地，否則會直接影響公營房屋供應。

就此，政府會設法尋找新的土地來源，如填海及發展棕地等。據了解，政府其中一個構思是以公私營合作模式，利用發展商私人住宅地皮或開發新界農地，以推出首置上車盤。有市場消息指，政府會讓發展商以優惠價補回農地的地價。

對於以上的構思，不少手持農地的發展商都表示支持，當中會德豐更於5月向城規會提出改劃大埔洞梓農地為公私營房屋發展，會預留當中1,005個單位予政府發展，可作公屋或居屋用途，不排除會成為首置上車盤。

用理想化的角度去想，此舉無疑是發展商及政府雙贏的方案，前者可以優惠價補地價，發展閒置多年的農地，而後者可以避免觸及最敏感的土地，而且現時4大發展合共持有逾1億平方呎的農地儲備，即是說只抽取部分的土地發展，都已經可以解決房屋問題。

但理想並不代表現實，要開發農地那有這麼容易？將農地變住宅，是一個不錯的方法，但是好大機會受到環保團體及鄰近居民反對，而且需要興建大量基建配合，審批及商議時間需時。再者，要改建農地，涉及大量土木工程，如興建馬路及行人道等，需時甚長。

坦白說，就算諮詢後，政府成功通過項目，看來要見到這些農地真真正正變成住宅用地，相信已是2046年的事，也許我們應該寄望土地供應專責小組的研究結果吧，看看有沒有較快捷的尋找新土地來源的方法。

中原城市領先指數(CCL)新報160.93（反映2017/09/18至2017/09/24 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.11%，較上年同期上升16.94%。

本周與上周的情況正好相反，4個分區均錄得升幅，而新界(西)區升幅最多，按周上升1.26%，最新錄得146.47，較上年同期上升21.19%。新界(東)區僅錄得輕微升幅，按周上升0.03%，新報170.47，按周上升17.25%。而港島及九龍區分別錄得169.84及158.07，按周分別上升0.55%及0.70%，較上年同期分別上升13.83%及16.84%。

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