2024-04-16 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第一百一十九期 2017年6月21日] 近日投資銀行德銀發表報告，指出香港樓價在2026年將會累跌48%。消息一出，引起市場熱鬧的討論，有的認為是一大喜訊，也有認為是危言聳聽。但如果香港樓價真的跌一半，你真的有入市機會？
對一般市民而言，樓市下跌一半看似好事，但實際暗藏危機。有心水清的網民指出樓市要下挫一半，除非出現沙士式災難，但是到時香港，甚至整個亞洲經濟轉差，公司出現裁員潮，屆時即使你手上有資金，都未必有能力或膽量入市供樓。
話雖如此，為什麼大家都在唱好樓市時，德銀卻會唱反調？宏觀有關報告，他們從人口老化問題、移民來港人數減少、房屋供應量增加、未來加息預期等因素，指出人們對房屋需求的看法越趨負面，自然會影響樓價。
德銀的言論不是無道理，但實質當中存在非常多變數，而且有些利好因素並沒有提及和考慮。如果要預測10年的樓市，單單只是用香港人口數字，以及以現時樓市政策作為預測基礎，未免有點以偏概全。
首先，根據報告，德銀指出香港人口老化問題嚴重，出生率已見頂，至2027年料將錄負增長，估計60歲以上人口佔人口比重則持續增加，料會由現時22%，升至30%。而25至44歲的年齡層則由現時的29%，減至2025年的26%。
德銀解釋，即使在現時低息環境下，就算借盡30年按揭，也只有16.9%的本港家庭能負擔買樓上車，隨著息口上升，整體負擔能力將轉弱，再加上人口老化令按揭年期縮短，預計至2019年有能力置業的本港家庭下降至11.5%。
對此，筆者認為「少年你太年輕了」。香港樓市政策會隨著樓價的變動而改變，樓市升時，政府可以加辣，收緊按揭成數，增加買家印花稅；當樓市大跌時，政府可以減辣，放寬按揭成數，延長按揭年期等。
而供應方面，德銀估計由2017至2026年私人樓宇供應每年平均為19,330個單位，遠高於近10年平均每年10,926個，再加上移民來港人數減少、人口老化及息口趨升等因素下導致需求下降，估計未來十年住宅空置率將由現時3.8%增至9%。
事實上，筆者認為即使房屋供應成功增加，都未必可以滿足到市民的置業需要。再加上「香港人買不起樓，並不等於樓價會跌」，因為香港是開放型城市，一直有很多海外投資者來港做生意、投資等。除此之外，不得不留意的是，與香港一河之隔的深圳，樓價已經追貼香港，假如本港樓價下跌，必然會吸引他們來港掃貨，估計這一切足以支持樓市。
筆者認為，正正就因為政府可以調控樓市，用現時數據去預測樓市，根本不能作準，最多只是備有參考價值。而且今日不知明天的事，當中有太多變化，可能會突然出現利好或者利淡因素，現時預計10年後的樓市，感覺像「斷估」。
相信每個人都有個上車夢，而且不容易實現。坦白說，要寄望樓市因為人口老化而大跌一半，不如寄望政府大刀闊斧地改革樓市，如大幅增加房屋供應，尤其是公屋、居屋及夾屋。當人人成功置業後，無論樓市升與跌，都不會這麼容易牽起市民的情緒。
中原城市領先指數(CCL)新近錄得159.88（反映2017/06/05至2017/06/11 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.60%，較上年同期上升23.75%。
本周4個分區均錄得升幅，當中港島區升幅最多，按周上升1.07%，最新錄得171.61，較上年同期上升24.58%。九龍區最新錄得157.08，按周微升0.29%，較上年同期上升23.08%，而新界(東)區及新界(西)區同樣微升，分別錄得169.03及144.71，按周分別上升0.42%及0.47%，較上年同期分別上升24.75%及26.62%。
-- 將軍澳廣明苑3房 $490萬獲承接 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示，新近錄得將軍澳廣明苑中層09室成交，實用面積639平方呎，3房間隔，座向東北單邊望開揚公園景，原開價$510萬，最後由區外綠表客以$490萬(居二市場價)承接，實用面積平均呎價$7,668，創該屋苑造價歷史新高。
-- 天水圍居屋天富苑高層 成交價$388萬 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，日前錄得天水圍居屋天富苑成交，單位為E座高層8室，實用面積650平方呎，3房2廳連套房，累減$10萬，成交價為$388萬(居二市場價)，實用面積平均呎價$5,969，屬市場價成交。
-- 北角康澤花園D座高層戶 $930萬易手--
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，日前促成北角康澤花園D座高層06室成交，實用面積580平方呎，2房間隔，座向北面望小海景，獲區外換樓客以$930萬承接，實用面積平均呎價$16,034，屬市價成交。
-- 屯門盈豐園2房 $380萬易主--
祥益地產高級客戶主任李意銘表示，新近錄得屯門盈豐園2座中層F室，實用面積367平方呎，2房1廳，獲買家以$380萬購入，實用面積平均呎價$10,354，屬市場價成交。
-- PARK YOHO Genova公布首張價單 涉138伙 --
新地旗下的PARK YOHO Genova公布首張價單，涉及138伙，包括31伙2房、 31伙2 房連儲物室、53伙3房、18伙3房一套連儲物室單位和5伙3房一套連儲物室及儲物室連廁所，實用面積介乎520至827平方呎，定價為$690.6萬至$1,220.6萬。 新地代理總經理陳漢麟表示，項目提供四種付款方法，當中即供最高可享16%折扣優惠，而且亦會提供高達樓價120%的按揭計劃「King' s Key Plus」，盡量協助買家及換樓客。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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