林鄭當選、禁內地客在港刷卡買樓,樓市何去何從?

28HSE 編輯部  2017-04-05  #三地產焦點
林鄭當選、禁內地客在港刷卡買樓,樓市何去何從?

[28Hse 三地產焦點 第一百零八期 2017年4月5日] 行政長官候選人林鄭月娥以777票,勝出特首選舉,成為香港首任女特首。她在當選宣言中提及,「我承諾過協助香港人置業安居、改善居住環境」。究竟林鄭當選後,香港樓市何去何從?會否為熾熱的樓市帶來衝擊?

宏觀林鄭月娥的政綱,她提出的房屋政策以置業為主導,包括「港人首置上車盤」、研究優化「按揭保險計劃」,以及重設置業階梯,務求協助首次置業的本港永久性居民上車。

以上的政策理論上是可行的,但需要大量可用土地,否則不能配合政策,難以令樓市降溫。事實上,覓地、增加供應才是解決房屋問題的重點,但要成功尋覓及發展這些土地,將會是新一屆行政長官要面對的挑戰。

就此,林鄭認為關鍵是如何在增加土地供應上建立共識,並表示會相約規劃、工程、環保及地區人士,籌組專家小組,用以檢視土地供應,包括在維港以外填海、新界棕地、地產商土地儲備、市區重建、郊野公園邊陲等。

林鄭月娥尚未上任,現在要說她對樓市影響似乎有點言之過早。但只談其房屋政綱,業界及學者普遍預計,她的上任短期內對樓市不會有大的影響。筆者亦這樣認為,始終現屆政府未能搶得更多土地,再加上覓地需時,相信難以短時間見到成效。

當然,大家必須要理解政綱並不等於政策,亦不代表日後一定會實行,就讓我們一起看看她上任的5年,為我們帶來的是驚多於喜,還是喜多於驚。未來的事很難說,也許我們應該先談現時的樓市狀況。

現時香港樓市依然熾熱,新盤、二手單位均獲理想承接,要樓市向下調整,相信要出現「黑天鵝」才可以。早前,市場傳出內地出招阻止內地人刷卡買港樓,據知銀聯指示香港銀行機構,正式煞停內地客透過銀聯卡刷卡買港樓,究竟這會否成為傳說中的「黑天鵝」?對樓市會有什麼影響?

據了解,禁止內地客刷卡買港樓,是為了防止他們走資。什麼是走資?基於人民幣前景仍然看跌,內地人出售自己在內地的資產,將所得的資金調離內地,然後待人民幣貶值完畢,再將資金調回內地,從而賺取匯率的差距。

其實為了減少內地買家來港買樓的意欲,香港已推出多重辣招,包括向非本地買家徵收買家印花稅及雙倍印花稅等。印花稅政策一出,內地買家明顯減少,但最終因內地發展商來港買地,推高地價,樓價再次上升。

然而,根據美聯物業統計顯示,上年內地來港買樓的情況開始有點改變,內地買家比例上升,2016年內地買家(以買家姓名拼音辨別)購買本港一手物業佔註冊宗數約13.8%,較2015年的9.7%增加4.1%。

參考按計劃有限公司聯席董事葉敬誠的文章,地產代理統計的方法,的確是有漏洞,他們查閱每一宗登記,如果買家的姓名是用內地漢語拼音,便視為內地客。事實上,有不少內地拼音的買家可能已是香港永久居民,即是所謂的新香港人。

而我們並不知道代理統計的新香港人與內地人所佔的比例是多少,故此有關數據說服力欠奉,再加上我們暫時未知2017年的情況,難以判斷內地買家是否真的有上升的趨勢。

筆者估計內地此措施對香港樓市影響不大,不可以以「黑天鵝」形容,但如果內地進一步行動,如禁止內地發展商買港地,那就有機會真的是「黑天鵝」。日後的樓市會怎樣,相信你與我都不知道答案,但始終買樓涉及風險,入市前請「停一停、諗一諗」。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報150.89(反映2017/03/20至2017/03/26 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.23%,同時較上年同期上升18.38%。

本周港島區升幅最多,按周上升0.63%,新報164.23,較上年同期上升22.78%。而九龍區最新錄得148.09,按周上升0.19%,較上年同期上升19.41%。而新界(東)及新界(西)區均錄得跌幅,前者新報157.19,而後者新報136.98,按周分別下跌0.48%及0.05%,反之較上年同期分別上升16.67%及20.72%。

上周成交個案


-- 天后柏景臺2房 $1,950萬易主 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,日前錄得天后柏景臺2座中層E室成交,實用面積919平方呎,3房改2房間隔,座向東北望開揚小海景,獲區外換樓客以$1,950萬承接,實用面積平均呎價$21,219,屬市價水平。


-- 屯門邁亞美海灣高層戶 $420萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃慶德表示,日前促成屯門邁亞美海灣2座高層H室,實用面積403平方呎,2房1廳,獲區內換樓客以$420萬,實用面積平均呎價$10,422,屬市場價成交。


-- 火炭穗禾苑中層戶 成交價$398萬--
世紀21陽光物業區域經理陳世民表示,新近錄得火炭穗禾苑E座中層12室成交,位處平電梯樓層,實用面積457平方呎,2房間隔,座向北面望內園景,獲投資者$398萬連租約承接,實用面積平均呎價$8,709,創同類單位新高。


-- 天水圍居屋天富苑 $328萬易手--
祥益地產營業經理黃肇雯表示,新近促成天水圍居屋天富苑K座低層1室,實用面積650呎,3房2廳(連套房),附設基本裝修,以$328萬(居二市場價)獲承接,實用面積平均呎價$5,046。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及
新盤動向
等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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