「樓價只升不跌」是幻想,還是真有其事?

28HSE 編輯部  2017-03-28  #三地產焦點
「樓價只升不跌」是幻想,還是真有其事?

[28Hse 三地產焦點 第一百零七期 2017年3月29日] 鴨脷洲地王效應持續,樓市氣氛熾熱,多個新盤銷情理想,而二手市場頻錄高價成交。再加上,美國聯儲局早前宣布加息,而本港銀行暫時未有跟隨,對樓市起了正面作用。

樓市再度活躍,不少業主對後市信心進一步增強,部分業主反價甚至封盤。事實上,幾乎全民都相信本港樓價會繼續上升,擔心愈遲買只會愈貴,紛紛加快入市步伐,令樓市愈升愈有。

現階段,相信絕大部分香港人都懷有「樓價只升不跌」的預期,然而這說法又是否神話?短期來說,筆者抱有樂觀態度,但久而久之,樓價不跌是無可能的,如果樓市只會向上升,又怎會發生當年沙士時期的大跌市?

樓市與民生及經濟關係密切,樓市的升跌要看利好及利淡因素,當中更細分為長期及短期,包括人口因素、經濟狀况、房屋供應及按揭息率等。眾所周知,現時香港的息率低,讓市民也可負擔較高的樓價,但長期低息的環境又可以維持幾耐呢?

一如市場預期,美國聯儲局早前宣布加息0.25厘,聯邦基金利率由0.5%至0.75%上調至0.75%至1%,金融管理局總裁陳德霖表示:「今次第三次,與上次加息只事隔三個月,意味美國利率正常化的步伐以後可能加快。」

香港會跟隨加息的時間既遠且近,我們難以估計究竟幾時會發生,市場普遍認為香港上半年都不會跟隨加息。但隨著美國逐步加息,有誘因令資金逐步流出本港,本港利率遲早會跟隨美息上升。一切只是在於幾時發生而已,加息會大大增加供樓人士的壓力,從而對香港資產市場帶來影響。

另一方面,「辣招」亦是影響樓市的重要一環。近日,新加坡政府降低賣家印花稅,有見及此,香港人要求「減辣」或「撤招」的聲音再現。財政司司長陳茂波於網誌重申,「現階段看不到有條件或空間「減辣」或「撤招」,當局會繼續密切監察市場的情況。」

根據過往經驗,當樓市不受控時,政府會推出壓抑樓市的措施。如果政府出手干預,的確可以防範樓價因為不斷上升而出現泡沬,為過度升幅的樓市降溫。但此舉卻具有爭議性,有人會認為這影響自由市場的運作、扭曲市場。因此,每一次政府出招都需深思熟慮。

當然,政出推出「辣招」,並不代表樓市一定會跌,始終這涉及供求關係,當房屋供應沒有增加,而市民對房屋的需求大,「辣招」亦無礙樓市的上升。因此,香港會否發生「樓價只升不跌」現象,土地及房屋供應是其一因素。

供應方面,財政司司長陳茂波表示,現時供求失衡的情況正逐步扭轉,未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量達94,000個,而現時發展商手上隨時可開盤出售的單位亦近21,000個。

筆者認為,這些供應雖然不足以應付現時的需求,對樓市的影響未見明顯,但如果碰巧香港加息、加辣,以及房屋供應同時出現,樓市必然會下跌,「樓價只升不跌」也許可以形容現時的現象,但誰又可以估到明天會發生什麼事?不跌是事實還是我們自己的幻想,相信大家都心知肚明。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報150.55(反映2017/03/13至2017/03/19 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.78%,同時較上年同期上升17.25%。

本周只有港島區錄得跌幅,新報0.69%,按周下跌0.69%,反之較上年同期上升18.98%。而九龍按周上升1.58%,最新錄得147.81,較上年同期上升18.33%。新界(東)及新界(西)區則分別錄得157.95及137.05,按周分別上升0.78%及2.49%,較上年同期分別上升18.71%及20.28%。

上周成交個案


-- 將軍澳新都城2房 $568萬易主 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,日前促成將軍澳新都城2期8座中層B室成交,實用面積363平方呎,2房間隔,座向東北望山景,獲用家以$568萬承接,實用面積平均呎價$15,647,創該屋苑呎價一年新高,亦是歷來次高的呎價及同類單位成交價。


-- 屯門新屯門中心高層 $505萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃慶德表示,新近錄得屯門新屯門中心3座高層A室成交,實用面積603平方呎,3房2廳連套房,座擁開揚山景,獲區內首置客以$505萬承接,實用面積平均呎價$8,375,屬市場價成交。


-- 沙田第一城低層戶 $450萬易手--
世紀21奇豐物業一城站分行高級分行經理李嘉文表示,日前錄得沙田第一城51座低層C室成交,實用面積304平方呎,座向西北望內園景,原開價$455萬,後減至$450萬易主,實用面積平均呎價$14,803,屬市價水平。


-- 天水圍天盛苑中層戶 成交價$408萬--
祥益地產營業經理黃肇雯表示,新近促成天水圍居屋天盛苑成交,單位為C座中層11室,實用面積601平方呎,附設企理裝修,獲區內首置客以$408萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,789,屬市場價成交。

新盤動向


-- 新地匯璽加推138伙 --
由新地發展的匯璽(匯璽第2A期)再次加推138伙,價單定價$678.2萬至$7,315.6萬,價單呎價$24,640至$40,719,在已開價未推單位中撥出246伙安排本周六(4月1日)作第三輪銷售。 新地副董事總經理雷霆表示,匯璽新一張價單因包括低密度大樓、高層優質景觀單位,故難與早前價單價錢直接比較。
-- 紅磡傲形加推14伙 周六售 --
恒地旗下的紅磡傲形公布全新第6張價單,共14伙,當中10伙屬於特色戶,實用面積204至282平方呎,價單定價$488.6萬至$744.2萬,價單呎價約$2.2萬至約$2.88萬不等,撥出8伙單位安排本周六(4月1日)開賣。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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