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2019年06月: 平均成交呎價 $12474 1.52%   (上月:$12287)
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打撃投資者入市是好事還是壞事?

[28Hse 三地產焦點 第一百期 2017年2月8日] 登門拜年是農曆新年必備的節目,但總少不了有「問答環節」,比如「你幾時結婚啊?」、「你幾時買樓啊?」及「結婚後你會買樓,還是住在家中?」。事實上,問題令人尷尬,但的確帶出一個現象,就是人們通常將結婚與買樓掛鈎。

另一方面,不知不覺那個人有沒有樓,亦漸漸的成為社會衡量那個人成就的標準之一。所以,大多數市民都有「買樓夢」,為了儲首期而努力工作,為求有一天終可圓夢。在今時今日的香港,買樓又是否值得?是否好的選擇?

李嘉誠早前曾回答關於年青人買樓問題,他認為「自住幾時買都無問題,但炒樓就唔鼓勵。」究竟「自住樓幾時買都不會輸」是否必然?世事無絕對,如果明天樓市會大跌50%,但你今日就買了樓,付出的金錢多了一半,這的確是輸了,但你永遠不知道明天會發生什麼事。

一般而言,自住樓不怕跌是對的,但前提是你短期內並沒有賣樓的打算,而且自身的收入是穩定,即使經濟變差,你亦可以繼續供樓,不會發生斷供或賣掉的情況。自住的話,樓價跌仍然需要住;如果樓市升的,資產可以增值其後再換樓,所以如果可以負擔到現時樓價的樓盤,自住樓真的不怕買。

反之,炒樓就必然有一定的風險,如果樓市升,炒家可以從中獲利;但一旦樓市向下調,或者經濟變差時,炒家沒有能力持貨,拋售物業令到樓價大跌,令不少物業變成負資產。有見香港炒風漸強,政府於2010年推出辣招,所有單位兩年內轉售均要徵收額外印花稅(SSD),因此短線炒家消失了。

樓市千變萬化,漸漸的變成投資者主導市場。為對抗熾熱的樓市,政府再次出手,住宅物業交易的從價印花稅,稅率劃一提高至15%,而香港永久居民首次置業就豁免。新措施的出現,可阻止部分投資者入市,然而國森地產集團董事許畯森認為此舉卻打擊了租務市場的供應,而筆者亦認同其論點。

首先,我們先要釐清炒家及投資者的分別,這兩類人看似一樣,但實情有很大的分別。炒家是指利用低買高賣技巧,短時間內買賣獲利;而投資者則是指他們長線持有物業,並將單位放租,賺取租金,以獲取長期固定收入。

從租賃市場的角度出發,炒家並沒有任何幫助,而投資者則可增加租務市場的單位供應。事實上,當租盤供應增加,租金便有下調壓力,香港人租住的成本便會低了,從而解決了部分人士的住屋需要。但現在政府打撃投資者,租盤因而減少,租金反之有上調的空間。

雖然市場有意置業的人很多,但買樓須考慮周詳,樓是很多人一生人買最貴的一件東西,而且往往需要向銀行借貸,相信並沒有人會輕易決定。故此,大多數人都是選擇先租樓後買樓,如果租樓成本減少,他們每月可儲蓄的金錢多了,縮短其上車時間。

事實上,租盤主要是由投資者及業主提供,政府是次加重印花稅,在打擊物業投資者的同時,亦會打擊房屋租賃市場的供應,加重了市民租屋開支的負擔。話雖如此,「你有張良計,我有過牆梯」,投資者要入市,總是有方法,如一份合約買多個單位或「借人頭」買樓等,但究竟會有幾多投資者會這樣做?

政府的做法主要是減低買樓投資者的需求,理應對買樓自住者有利。但是現時樓價高企,有幾多人是可以未租樓先買樓呢?也許政府的政策對即將買樓的人有效,但實情卻會令另一部分市民變得更難上車,房屋問題仍然是難以解決。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報145.89(反映2017/01/23至2017/01/29 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.62%,反之較上年同期上升10.56%。

本周4個分區均錄得跌幅,當中新界(東)區跌幅最多,按周下跌高達3%,新報150.89,而較上年同期上升9.74%。港島及九龍區則分別錄得157.28及144.76,按周下跌0.25%及0.34%,較上年同期分別上升10.63%及14.18%。而新界(西)亦錄得輕微跌幅,按周下跌0.40%,最新錄得131.14,較上年同期上升10.95%。

上周成交個案

-- 北角丹拿花園3房 $950萬易主 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,新近錄得北角丹拿花園2座中層D室成交,實用面積665平方呎,3房連套房間隔,座向西面望開揚景,獲外區換樓客以$950萬承接,實用面積平均呎價$14,286,屬市價水平。

-- 屯門翠林花園高層戶 $310萬獲承接 --
祥益地產分行主管巫嘉露表示,日前錄得屯門翠林花園成交,單位為C座高層4室,實用面積330平方呎,日前獲一名區內客以$310萬承接,實用面積平均呎價$9,394,屬稍低市價成交。

-- 西半山殷樺花園連車位戶 $1,725萬易手--
世紀21創建地產客戶經理余達文表示,西半山殷樺花園2座中層C室日前錄得成交,實用面積842平方呎,3房連套房間隔,座向西北享開揚樓景,連車位,成交價$1,725萬,實用面積平均呎價$20,487,創該屋苑分層戶成交價新高。

-- 屯門麗寶大廈中層 成交價$253萬--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示,屯門麗寶大廈中層C室,實用面積248平方呎,客廳向東,日前獲區內首置客以$253萬購入,實用面積平均呎價$10,202,屬市場價成交。

新盤動向

-- 馬鞍山星漣海爭取月內推售 --
由長實發展的馬鞍山星漣海舉行記者招待會,公布項目最新部署。長實地產投資董事郭子威表示,星漣海已批預售,短期內將公布樓書,最快下周開放示位,以及爭取月內賣樓。

星漣海設有3座住宅物業,包括1至3座,當中2座細分2A及2B座,以及3座細分為3A、3B及3C座,合共提供454伙,實用面積738至1,732平方呎,提供3房至4房間隔。

-- 荃灣柏傲灣周五推售114伙 --
新世界旗下的荃灣柏傲灣公布新銷售安排,新一批單位連撻訂戶共114伙,將於本周五(10日)推售。單位包括6號價單共109伙,以及5伙撻訂戶,價單定價$560.8萬至$2,859.9萬,價單呎價$17,635至$24,901。

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