郊野公園建公屋,這是什麼玩法?

28HSE 編輯部  2017-01-24  #三地產焦點
郊野公園建公屋,這是什麼玩法?

[28Hse 三地產焦點 第九十八期 2017年1月25日] 千呼萬喚始出來,行政長官梁振英終發表任內最後一份施政報告。據香港大學民意研究計劃進行的兩次民意調查顯示,受訪者認為特首任內最後一份施政報告最需要優先處理的是房屋,這相信亦是香港人最關心的問題。

他指出,香港樓價高、租金貴,形成巨大的生活壓力,是嚴峻的民生問題。住的問題亦影響了家庭結構,扭曲了價值觀:不少人的目標就是盡量賺錢買樓供樓。住的問題也是香港最嚴重的安全隱患,不少家庭走投無路,甚至要住在工廠大廈內的劏房。

他更指出社會對房屋用地三大誤解,分別為需求、供應及成本方面。在需求方面,香港人口的增長率已經相當低,老化速度亦相當快,本港不能夠靠降低人口增長率減少對住屋的需求。

而供應方面,香港的工業大廈空置率已經十分低,本港亦不能靠重建工廠大廈增加住宅單位數量,而且在稠密的市區建樓,產量十分有限。成本方面,樓價高和租金貴並不是由於建築費高,而是由於地價貴。地價貴的原因並非土地短缺,而是規劃作房屋發展用的土地短缺。本港房屋用途的土地,只佔全香港土地的7%。

有見及此,他再次提及開發郊野公園,認為「在土地利用問題上,我們應該將更多有具高生態保育價值的土地納入郊野公園範圍」在提升康樂及教育價值之餘,「同時也應該思考利用郊野公園內小量生態價值不高、公眾享用價值較低、位於邊陲地帶的土地用作公營房屋、非牟利的老人院等非地產用途」。

這是繼上次談及關於「不能開發及神聖不可侵犯的土地」言論後,他再次提出動郊野公園的土地的想法。根據施政報告,政府過去幾年曾將合適的「不包括土地」例如西灣等納入郊野公園範圍,令現時郊野公園和特別地區的總面積增加了38公頃等,其後亦將開展指定約500公頃的紅花嶺為郊野公園的工作。

對於以上「以地易地」的想法,眾說紛紜,有的覺得不失為一個可行的方法,始終「魚和熊掌不可兼得」;另有覺得這只是混淆視聽,轉移市民視線,忘記他的當初任內不發展郊野公園的承諾;另有認為他以公眾利益為名「擺窮人和老人上檯」。

對此,筆者覺得如果政府要推行此政策,亦非不可,但前提是沒有違反「不能減少郊野公園」的原則,以及是能夠提升康樂及教育價值。除此之外,他們需制定兩者的處理次序,究竟是先納入土地為郊野公園範圍,還是先發展邊陲地帶的土地?

再者,筆者亦覺得政府要劃出郊野公園作發展時,須事前作諮詢。雖則此舉會耽誤發展的進度,但郊野公園是我們的重大資產,有休閒、康樂、體育和保育價值,市民的確有權知道。

另一方面,梁振英多番強調香港的房屋問題是基於觀念問題,認為我們只要肯打破劃地為牢的舊觀念,客觀地重新思考土地利用的規劃,政府就可以增加土地供應,降低地價、樓價和租金,減輕香港人的住屋負擔,提升香港人的住屋質素,根本解決房屋問題。

當然,人口老化嚴重的情況下,興建公屋及老人設施是需要的,但為何要優先選擇動郊野公園?調番轉頭,筆者都很想跟行政長官說:「請打破舊有觀念」,不要再打算向郊野公園開刀,要發展就不如先發展多達1,192公頃的棕地。

梁振英當初的競選政綱提及,將「有效保護郊野公園及具生態及其他價值的土地和水體,長遠規劃可供開發的土地」,但他多番違背承諾。未知下一任行政長官是誰,筆者只希望他可以堅守承諾,多管齊下的滿足迫切的房屋及其他發展需要。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報144.16(反映2017/01/11至2017/01/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.08%,而較上年同期上升6.82%。

本周只有新界(東)區錄得跌幅,按周下跌0.25%,新報153.54,較上年同期上升9.30%。而港島區升幅最多,最新錄得152.39,按周上升0.71%,較上年同期上升3.14%。而九龍區按周上升0.46%,新報143.77,較上年同期上升8.79%。新界(西)區新報130.1,新報0.38%,較上年同期上升9.04%。

上周成交個案


-- 馬鞍山聽濤雅苑低層戶 $1,218萬獲承接 --
世紀21奇豐物業新港城中心分行經理莊瑞生表示,新近錄得馬鞍山聽濤雅苑1座低層E室成交,單位實用面積1,025平方呎,3房連套房間隔,座向東北望海景,連1個車位,獲換樓客以$1,218萬承接,實用面積平均呎價$11,883,屬市價水平。


-- 天水圍居屋天富苑3房 成交價$342萬 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍居屋天富苑成交,單位為B座低層1室,實用面積650平方呎,3房2廳連套房,減價$8萬,最後獲區內首置客以$342萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$5,262,屬市場價成交。


-- 北角樂嘉中心樓景戶 減價$42萬售出--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,日前促成北角樂嘉中心1座中層B室成交,單位實用面積758平方呎,3房連套房間隔,座向北面望樓景,原叫價$980萬,後減價$42萬至$938萬沽出,實用面積平均呎價$12,375,創該屋苑成交價歷史新高。


-- 屯門居屋兆畦苑高層 $345萬易主--
祥益地產營業副董事胡志偉表示,新近促成屯門居屋兆畦苑A座高層6室,實用面積443平方呎,日前獲區內首置客以$345萬(自由市場價) 購入,實用面積平均呎價$7,788,屬市場價成交。

新盤動向


-- 長實北角油街項目命名為維港頌 --
由長實發展的北角油街項目,正式命名為維港頌(HARBOUR GLORY),位於北角城市花園道32號,6座合共提供378伙,戶型由1房至4房(雙套房),預計關鍵日期2019年3月31日。 長實執行董事趙國雄指,項目已獲批預售,而樓書亦已準備好,部署農曆年後出擊,定價不會參考任何樓盤,形容項目位置獨特及享維港海景,其他海景新盤難及,強調集團會為項目定下一個新指標。
-- 元朗意花園已上載樓書 --
長實旗下的元朗意花園剛上載樓書至物業網站。項目位於新潭路75號,提供67幢洋房,洋房實用面積由1,476至2,369平方呎,當中以佛洛斯大道1號屋及佛洛斯大道22號屋面積最大,面積2,369平方呎,為5房4套房間隔,設有私家大花園、天台及平台。項目預計關鍵日期為今年6月30日。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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