2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第八十六期 2016年11月2日] 尋找安樂窩一直是香港市民窮一生精力去關注的事，然而市場現時充斥著大量劏房，單位愈來愈細，租價卻愈來愈貴。新近更出現了新的畸形產物─「太空艙」，你會不會有興趣嘗試新事物？
根據網頁顯示，「太空艙」鄰近港鐵西營盤站，單位原是3房1廳，後劏成12個太空艙床位，而每個床位月租則是$5,100，包水電費、Wi-Fi上網及專人打掃。另外，據稱「太空艙」設施一應俱全，內設有電視、梳妝台及USB充電等。
以上的單位引起網民的熱烈討論，有網民形容這是豪華版籠屋，另有網民更嘲笑「英治時代香港以籠屋為恥，而家香港以籠屋為傲」，但亦都有人對此表示好奇，覺得單位值得一試，亦有人指出「太空艙」概念最初源自日本的「膠囊旅館」。
那上述的單位於香港是否合法？根據《床位寓所條例》，「床位寓所」是指居住單位內有12個或以上出租供單人住宿的床位，需要確保住處符合樓宇結構、消防安全及衞生配置的標準，保障入住者及樓宇其他使用者的安全，是需要申請經營牌照的。
另外，根據《旅館業條例》，將住宿單位向他人提供收費住宿服務，出租期少於連續28日，需申請旅館牌照。由於「太空艙」出租超過28天，便可以憑條豁免條款豁免受《旅館業條例》規管，故不用申請賓館證明。
其實香港人住得這麼卑微，主要原因是樓價過高，究竟這是土地、房屋不足而形成，還是投資者及內地客推高？據稅務局公布的最新數據顯示，9月份涉及雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)的登記數目均創逾1年新高，分別錄得4,317宗及250宗。
對上述的疑問，筆者認為歸根究底是土地、房屋供不應求的問題，雖則投資者及內地客某程度會推高樓價，但目前比例並不多，對樓價影響相對較少。然而香港地少人多，可供發展的土地不足，房屋供應變得限量，再加上發展商以「擠牙膏式」興建及供應房屋，樓價自然會被推高。
相信有不少人都會質疑新加坡土地較香港小，但當地的市民卻能安居樂業，為什麼香港則是住得「沒尊嚴」？事實上，新加坡雖小但地勢好，較多平路，而且新加坡政府為滿足市民對房屋的需求，絕不手軟，填海土地面積逾13,000公頃，香港有可能大量填海嗎？
既然沒可能，故香港需從其他方法增加房屋供應，就好像規劃署早前發布的「啟德發展檢討研究」，建議放寬區內多幅住宅用地的發展密度及高度限制，把地積比率由原來的4.5至5倍增至6.5倍，其高度亦相應提升。若以上計劃獲接納，區內住宅用地總面積由34公頃增至40公頃，提供由3.9萬增至4.99萬個單位。
根據發展局局長陳茂波網誌，談及土地問題，更利用客觀的事例和數據去說明香港土地並未足夠，其中講及有人誤解「香港未來人口增長放緩，所以只要善用現有已發展土地便可容納所有新增人口」。
他說，按政府統計處估算，由2014年至2044年，香港的人口仍會增加13.5%（約98萬人），家庭住戶數目會因為同時受平均每戶人數下降而增加得更快，達20.4%（約50萬戶）。換句話說，未來30年單是容納新增住戶的話，香港已經要增加起碼五分之一的房屋容量，這還未計及現時約9萬個劏房戶和約29萬宗積壓的公屋申請。
當見到以上的數據，筆者不禁「倒抽一口涼氣」，政府既要追回過去的滯後，又要提供未來的樓盤供應，然而覓地時又諸多阻滯，究竟香港人幾時才可以安居樂業？
中原城市領先指數(CCL)新報144.09（反映2016/10/17至2016/10/23 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.81%，而較上年同期上升0.78%。
本周4個分區均錄得升幅，當中新界(東)區升幅最多，新報153.17，按周上升2.68%，較上年同期上升1.90%。而九龍區錄得141.07，按周上升2.09%，較上年同期上升1.94%。新界(西)區最新錄得128.12，按周上升1.98%，上年同期上升0.48%。港島區錄得154.88，按周上升0.75%，較上年同期下跌0.02%。
-- 北角健威花園2房 $586萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示，新近錄得北角健威花園D座低層08室成交，單位實用面積448平方呎，2房間隔，座向南面望街景，獲外區上車客以$586萬承接，實用面積平均呎價$13,080，屬市價水平。
-- 豫豐花園天台特色戶 $418萬售出 --
祥益地產營業副董事胡志偉表示，日前促成豫豐花園連天台特色戶成交，實用面積450平方呎，獲一名區內投資客以$418萬購入，實用面積平均呎價$9,289，屬市場價成交。
-- 柴灣杏花村高層戶 $705萬易主--
世紀21物業(杏花邨分行)區域經理鄭智鐘表示，日前錄得柴灣杏花村17座高層01室成交，實用面積508平方呎，附企理裝修，座向東南，外望開揚山景，成交價$705萬，實用面積平均呎價$13,878，屬市價水平。
-- 屯門新屯門中心高層戶 累減$15萬易主--
祥益地產營業經理黃慶德表示，新近錄得屯門新屯門中心8座高層C室成交，實用面積462平方呎，單位累減$15萬至$415萬獲承接，實用面積平均呎價$8,983，屬市場價成交。
-- 何文田ONE HOMANTIN周六售40伙 --
會德豐地產旗下的何文田ONE HOMANTIN加推80伙，多集中於第6、7座，實用面積由405至736平方呎不等，包括9個1房戶、39個2房戶、25個3房戶，定價由$975.7萬至$1,913.2萬，呎價$22,482至26,183，當中有40伙將於周六（5日）出售。
-- 將軍澳藍塘傲加推100伙 周六售 --
麗新發展的將軍澳藍塘傲加推100伙，並提價3%，大多是1房及2房戶，單位分布於第1、2、3、5、7及8座內，價單定價$624.6萬至$1,967萬元，價單呎價$15,180至$29,803，將於周六（5日）發售，並於周四進行截票，周五即舉行抽籤決定揀樓先後次序。
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