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2019年05月: 平均成交呎價 $12322 3.75%   (上月:$11877)
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一手暢旺 買家加快入市步伐

[28Hse 三地產焦點 第七十九期 2016年9月14日] 一手新盤持續暢旺,各發展商把握時機,紛紛加快推盤步伐,早前更發生3個大型新盤、逾千伙同步開賣的情況。市場焦點放在一手市場,不少市民均質疑發展商此舉,是真的交投活躍還是急於出貨?

根據一手成交紀錄冊,8月份錄得2,497宗成交,較7月錄得的1,355宗成交,按月急升84.3%,而較上年同期的968宗上升1.6倍。而基於其後多個新盤將接力出場,必然會搶去不少二手客源,交投將會更熾熱。

另一方面,差餉物業估價署公布私人住宅樓價指數,發現有關指數已連續上升4個月,新報281.4,累積升幅3.7%。而私人住宅租金指數亦錄得升幅,最近錄得166.9,連續上升3個月,累計升幅2.1%。

由上述資料可見,香港樓價有明顯的上升趨勢,令不少市民都擔心現時不入市,遲點樓價會愈來愈貴,都加快自己的入市步伐,只是在考慮購買一手還是二手單位,然而因首期不足而買不到樓的,依然是上不到車。

買樓是一個重大的決定,為何近日市民不惜掏腰包拿幾百萬入市,是為了投資,還是滿足自身的置業需求?筆者覺得他們眼見近日樓市持續上升,因而刺激購買私樓的意欲。然而是自住還是投資,相信2個答案都是正確的,因為香港人又想有個安樂窩,同時又想自己持有的單位可以升值。

究竟一手還是二手好,筆者認為沒有一定的標準,要視乎地區、屋苑及環境等因素。相較之下,筆者會偏向選擇一手新盤,這是基於3大原因,包括付款方式、發展商提供的優惠及不需要預留一筆金錢作保養之用。

筆者覺得最吸引的是付款方式,發展商提供多種方法,包括建築期付款方法及即供付款方法等,以滿足不同人士的需要。建築期付款是適用於未落成的樓花盤,買家毋須即時支付樓價全數,只需支付指定臨時訂及大訂(多為樓價10%至15%),待樓宇落成時才支付樓價尾數完成交易;而即供付款是指買家支付訂金後,需於指定限期內(一般是90天至180天)支付樓價尾數完成交易。

換言之,選擇建築期付款方法的業主,只需支付少少訂金就可以先入市,然後利用等待樓宇落成的時間,計劃自己的投資、儲錢計劃。事實上,多元化的付款方法,亦有機會令樓盤淪為投資工具,買家以低成本入市,如果樓市上升時,買家可在交易期內轉售單位圖利。

除此之外,大多發展商均提供一些現金回贈優惠,如印花稅回贈,或指定會員可享特別折扣等,以減少買樓的支出,正所謂「慳得1蚊得1蚊」,再者,由於是新樓,故暫不需要預留一筆資金作保養,故此新盤有一定的吸引力。

當然「針無兩頭利」,有利也有弊。選擇購買新盤的人不能即買即住,要待樓盤落成後才可裝修及添置家具,未能即時解決居住問題,尤其是預售樓花期已延至30個月,即是話買家可能等2.5年才可以入住單位。另外,選擇即供付款方法的買家,須承擔未來若樓價下跌將帶來估價不足的風險,有機會補付首期差額才可完成交易。

而在新盤銷售安排上,發展商大多安排大手買家優先揀樓,所以只夠錢買1伙的用家有機會「抽極都抽唔到」。其實一手樓盤又好,二手樓盤又好,買樓不是買棵菜,所以入市前需審慎三思,用自己辛苦儲起的積蓄買一個安樂窩,當然要合心意才買,並不急於一時三刻。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報137.5(反映2016/08/29至2016/09/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.95%,而較上年同期下跌6.31%。

本周4個分區中,只有港島區錄得跌幅,按周下跌1.48%,新報147.35,較上年同期下跌8.18%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得146.15及121.87,按周分別上升1.12%及1.34%,而較上年同期分別下跌4.78%及6.00%。九龍區則按周上升1.31%,最新錄得135.07,較上年同期下跌6.00%。

上周成交個案

-- 沙田帝堡城3房 減價$22萬易手 --
世紀21奇豐物業迎海分行經理梁榮貴表示,新近錄得沙田帝堡城3座中層B室成交,單位實用面積836平方呎,3房連套房間隔,座向東北望山景,原開價$920萬,後減價至$898萬易主,實用面積平均呎價$10,742,高市價5%成交。

-- 屯門居屋龍門居高層戶 $336.8萬成交 --
祥益地產營業經理黃慶德表示,日前促成屯門居屋龍門居12座高層K室成交,實用面積592平方呎,3房,連基本傢電,獲買家以$336.8萬(居二市場價),實用面積平均呎價$5,689,屬市場價成交。

-- 北角富雅花園2房 $560萬易主--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近促成北角富雅花園金松閣低層F室成交,實用面積446平方呎,2房間隔,座向東南望樓景,成交價$560萬,實用面積平均呎價$12,556。

-- 屯門華都花園低層戶 $343.8萬售出--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示,新近錄得屯門華都花園成交,單位為2座低層A室,實用面積414平方呎,2房2廳,日前獲區內首置客以$343.8萬購入,實用面積平均呎價$8,304,屬市場價成交。

新盤動向

-- 鴨脷洲南區‧左岸上載樓書 --
中國海外旗下的鴨脷洲南區‧左岸公布樓書,2座合共提供114伙,實用面積由1,681至2,728平方呎不等,主打4房,標準單位樓層屬一層兩伙設計,全盤僅6伙特色戶,預計關鍵日期為2016年12月30日。

-- 屯門18逸品冀月內推售 --
由建灝地產發展的屯門18逸品,位於屯門富盛街18號,由9座2層低密度住宅組成,共提供18個別墅式住宅單位,每戶均附連特大私家花園、庭院或天台,實用面積710及801平方呎。

項目早前已獲批預售樓花同意書,樓書亦已上載至相關網站,而展銷廳亦接近峻工,相信月內便可推售。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。