2024-04-24 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第七十三期 2016年8月3日] 在香港，買樓可以選擇一次過付款，亦都可以選擇付部分首期，其餘的可按自身的條件借按揭。一般而言，香港人普 遍選擇後者，一來手上的資金欠奉，又或者可以留小量現金徬身。因此，關於一切政府對樓按提出的新指示，都備受業主關注。
為了促銷旗下新盤，大多發展商紛紛透過旗下財務公司提供高成數按揭，以幫助市民以較低的首期置業，因而搶去銀行部分的新樓按揭業務。近日樓市回暖， 銀行為爭取更多生意，而各自推出優惠，掀起了銀行間的按揭戰，從而刺激本港樓市。
有見市民近日入市步伐明顯加快，銀行為吸引業主，而推出會員按揭推薦計劃(Member Get Member, MGM)，間接向按揭客戶送贈額外現金回贈0.2%至0.25%。換 言之，按揭客戶除了可收取原來的1%現金回贈，推薦其的家人可收取約0.2%的額外現金回贈，即是全家人可收取1.2%的現金回贈。
究竟銀行是次推出的計劃又是否違反金管局的規定？市場有指計劃超出金管局訂下的回贈(1%)指引，故此是違法的。而金管局就此重申沒要求銀行為按揭貸款 現金回贈設上限，而且該局與銀行不時就著不同議題溝通。
然而，根據現行的監管要求，若銀行直接或間接向客戶提供的現金回贈或等同現金的其他優惠超過按揭貸款的1%，銀行在計算按揭成數時，須將整筆回贈計算 入貸款額內。那究竟銀行會否停止有關計劃？市傳金管局於上周二(26日)下午口頭通知銀行停止再推此計畫，最後期限為上周五(29日)，銀行亦已紛紛通知按揭代理，但現時仍未發出正式通知。
對於MGM計劃，業界人士有不同的意見，有人覺得這做法不當，因為即使有按揭經紀轉介，計劃仍然適用，即是變相派錢；亦有人覺得涉及的金額少，對置業人 士不會構成太大衝擊。筆者則覺得數字雖然少，每貸款$100萬，就會多$2,000的回贈，但如果金管局不及時出手介入，最後必然會成為惡性競爭。
為了爭取生意，銀行除了鬥回贈及鬥低息外，新近更是向貸款門檻埋手。根據市場消息，多間銀行繼月削0.1厘按息至同業拆息H+1.5厘後，其後更降低貸款門 檻，以求「搶客」。部分銀行的按揭貸款門檻低至$200萬至$500萬，當中滙豐的貸款門檻更是由$1,000萬大降至$300萬，大大增加受惠的人數。
雖然市場亦有部分中小銀行堅持不減價，但如果其他銀行持續推出優惠，筆者覺得為求吸引客源，他們會被迫再推出新招應戰，務求出奇制勝，與其他銀行優 恵不同，屆時情況可能會一發不可收拾，既然如此，金管局現時叫停，未嘗不是一件好事。
事實上，銀行間的按揭戰除引起惡性競爭外，而且更有可能會刺激樓市。當然，銀行推出優惠是為了幫助市民置業，但物極必反，如果造成樓市過於熾熱等反 效果，金管局有可能會再次出手，如收緊接揭成數，相信受影響的人必然會多於因銀行按揭戰而受惠的人。
坦白說，銀行的減息、推出推薦現金回贈都是一時的甜頭，而買樓是一個人生的大決定，重要的是業主要量力而為，並不要因一時的限定優惠而忘卻了自身的 經濟、供款能力。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得130.47（反映2016/07/18至2016/07/24 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.02%，同時較上年同期下跌10.32% 。
本周4個分區中，港島及九龍區均錄得跌幅。港島區錄得139.8，按周下跌0.01%，較上年同期下跌12.38%。而九龍區則錄得127.93，按周下跌0.91%，較上年同期下跌10.81%。而新界(東)及新界(西)區則分別錄得136.66及117.31， 按周分別上升0.02%及1.54%，而較上年同期分別下跌9.59%及8.66%。
-- 筲箕灣新成中心特色戶 $425萬易主 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示，新近促成筲箕灣新成中心特色戶成交，單位為新成中心C座低層連平台戶，單位實用面積297平方呎，2房間隔，室內附雅致裝修，連平台約428平方呎，外望街景，成交價$425萬，實用面積平 均呎價$14,310。
-- 天水圍天祐苑高層戶 $225萬易手 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示，新近錄得天水圍居屋天祐苑成交，單位為B座高層8室，實用面積538平方呎，2房2廳，座向南擁元朗遠景，獲區內首置客以$225萬(居二市場價)購入，實用面積平均呎價$4,182，屬市場價成交。
-- 北角港運城低層 $760萬獲承接--
世紀21北山地產客戶經理胡珈霆表示，日前錄得北角港運城3座低層F室成交，實用面積532平方呎，1房間隔，座向北面望街景，獲外區換樓客以$760萬承接，實用面積平均呎價$14,286，屬市價水平。
-- 屯門新屯門中心山景戶 累減$25萬售出--
祥益地產營業經理黃慶德表示，日前促成屯門新屯門中心5座高層B室成交，實用面積462平方呎，2房2廳，座擁開揚山景，累減$25萬至$345萬易主，實用面積平均呎價$7,468。
-- 紅磡維港‧星岸加推36伙 --
長實旗下的紅磡維港‧星岸加推第3座36伙，實用面積由869至1,328平方呎，價單定價$1,994.8萬至$5,010.3萬，價單呎價$22,437至$38,517。發展商其後公布銷售安排，推出36伙安排本周六（6日）發售，同日亦正式開放現樓連 裝修示範單位。
-- 屯門豐連370伙周六售 --
由南豐發展的屯門豐連加推最後一批176伙，4日盡推全盤370伙，價單定價$248.8萬至$869.2萬。發展商公布銷售安排，盡推370伙將於本周六（6日）發售，當中南豐員工優先揀樓，其次為A組大手組別，必須認購2伙，最後為認 購1伙一般買家。
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