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昔日地產新聞 2016年07月27日(Wed)

賭徒的失樂園

   2016年07月27日(Wed)
2016年07月27日(Wed)
【28Hse.com】  
閱報看到一篇有關病態賭徒的報道,他們有一些特徵;而過去樓市炒風熾熱時的炒家,往往亦與病態賭徒有不少共通點,幸而近年樓市炒賣風氣被遏止,炒家活動空間減少,對己對人都是好事。

先行定義,稱得上病態,最大特徵是無法自拔,在賭博中賺了錢,他們通常會加碼投注;輸了卻不肯止血,還同樣會加大注碼以求翻本。說起沉迷賭博的賭 徒,一般人的第一印象可能是位處社會基層,在公園口叼香煙,研讀馬經的中老年男士。但有關報道指出,不少病態賭徒,其實都具有相當學歷,而且在進行賭博時,都有自己的分析工具,更會借助貸款槓桿,放大回報。

說到此處,大家應該猜到,此處說的賭徒,不僅僅局限於傳統意義下,在賭場或馬場上投注的賭客,也包括各類市場中的投機者。當投機甚或投資處於沉迷狀態,就有很大機會走上傳統病態賭徒的路;相當明顯的觀察是,這群人都十分迷信、六至七成人據說有焦慮或抑鬱的傾向。

在現代社會,不少人會在各類市場投資,一般區分投資與投機,在於投資較在意長線的回報、投資產品的自然增長;而投機卻專注短期回報,目標是賺盡。除此之外,投機的對象大多有槓桿及時效限制的成分。

賭徒樂園的樓市
好賭,可能是人性中的一個傾向;骰仔、賽馬和股票指數可賭之外,物業市場自然也可賭;然而,樓市的一些特性,對賭客甚或業餘賭客有莫大吸引力。

早年盛行的確認人交易,炒家與放盤業主簽署買賣合約後,便以確認人身份在市場放盤,但求在完成交易前將單位轉手賺差價,這叫確認人(confirmor)交易,正名是炒家(Property flipper)。對炒家來說,樓市的「美妙」是這盤賭局中,槓桿率相當高:

一、一般樓價可達用家年收入10倍以上,確認人交易只需支付首期;二、餘款則可借入按揭,銀行樂於提供按揭貸款,按揭利率亦遠較所有貸款低,因此持 貨成本並不高昂。樓市的「本小利大」,加上交易費用、相關稅費偏低,樓市具備金額大、融資易、槓桿高、成本低的特性,可說是賭客樂園。以短期內脫手獲利為 目標的物業買賣,其實是一盤賭局,懂得抽身者方可免至捲入賭徒生涯。

要說香港樓市此個賭場有什麼缺點的話,也許是只可賭單邊,即只可買升,無從買跌。與其他市場比較,不論金股滙,投機者都可雙邊下注,可買升可買跌,市場上對後市有不同見解的資金投了,某程度可以在互相制衡,從而消耗單邊市的瘋狂。

成本便宜批核寬鬆的信貸 遇上只買不沽的物業市場
樓市只可買升,卻欠缺買跌的途徑,結果是大小投資者都在增加樓市需求,而外在因素如QE下的低息,則吸引更多資金投入,再一步推高需求。而香港銀行 又似乎只對樓房貸款有興趣,所以在香港樓市做按揭是「沒有難度」的易事。在借貸成本便宜、批核極寬鬆的環境下,資金不斷被投進樓市,而大小企業、富豪或升 斗市民都只能買升──直至完全脫離基本因素,樓市跌得更狠,如升市般的平衡的瘋狂。

本來賭徒要賭,後果是白手興家抑或傾家蕩產也與人無尤,但只可買升的特性,勢必導致過多的投機活動推高有實用價值的物業市場,到了樓價欠缺支持回落,損失的除了投機者,也包括高位入市的用家,甚至是向用家、炒家提供按揭融資的銀行。

在2009年起,香港金管局和政府已多次提高物業交易的成本、減低投資類物業的按揭槓桿,令樓市幾無炒賣空間。看好後市的投機者想參與樓市,也被迫得以長線持有物業,而且用較低的按揭槓桿進場。

一系列的逆周期措施、樓市辣招,大幅減低樓市對炒家的活動空間,類似1997年前全民皆賭的情況已不復見。今天市場以用家及長線投資者為主,他們對樓價波動的反應、對持有物業的取態,都與投機的炒家截然不同取向。

在社交媒體,時見埋怨香港金管局的種種限制,但如筆者所言,今天樓市潛存的殺傷力將不會如以往般嚴重,這或許需要時間證明一切,不過我們對此卻深信不疑。

聖經舊約的人類被逐出伊甸園故事,據說是沒有聽從上帝的明訓──不可吃那分辨善惡樹的果子。而人被蛇引誘下吃了禁果的結局就是被詛咒,這也開始了罪的世界。故事有不同面向的教導,其中一個理解就是「僭越的人性令始祖苦果自嘗。」

或許,沒有心存僥倖,不在各種投資市場撈一把,就是管理人性之中,嚮往僭越本性的第一步!

原文刊於信報網站


作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz