車位短缺 投資無得輸?

28HSE 編輯部  2016-04-26  #三地產焦點
車位短缺 投資無得輸?

[28Hse 三地產焦點 第五十九期 2016年4月27日] 今時今日,香港除房屋供應外,車位市場亦同樣面對供應不足的問題,再加上政府近年收回不少臨時停車場用地作其他用途,多區的政府停車場供不應 求,市民往往要凌晨到場排隊購買車位月票,可怕的是這畸形現象漸漸成為一種平常事。

根據《香港便覽》的資料,截至2015年6月底,香港有509,207輛領有牌照的私家車,而運輸署的資料則顯示,轄下的12個政府多層公眾停車場提供5,200個私家車位,而位於商業、住宅及工業樓 宇內的公眾泊車位只有19.8萬個,而路旁停車收費錶車位約有1.8萬個,即總共約22.1萬個公眾車位。

由上述的數據可反映,車位供應相當緊張,再加上政府早年推出「辣招」,令不少投資者轉投車位市場,車位因而成為灸手可熱的投資工具。宏觀各區車位的廣告,代理會以「保證10年6厘高回 報」、「不受額外印花稅及買家印花稅限制」及「嚴重低水」等,來吸引買家入手,究竟車位是否值得投資?

請試想想,如果你手上約有幾十萬資金,你可以付一個自住單位的一成首期,或可買一個車位做「包租公」,你會怎樣選擇?其實兩個選擇沒有對錯之分,這只是視乎自身的需要而定。對筆者而 言,投資車位所需的資金不多,租金回報可觀,又不用維修保養,而且具有升值潛力,是相對較低風險的投資,故此認為這是一項不錯的投資。

眾所周知,花無百日紅,一件事情有利當然也有弊。相對而言,車位的空置率較住宅高,而且出租率相對不太穩定,因為一旦經濟環境轉差,養車的人可能會減少,需求減少,出租率自然會受到 影響。隨著近日樓市氣氛欠佳,車位買賣亦可能會受到影響,有市場人士預期,今年車位買賣表現不及去年,估計註冊量按年下跌20%,買賣價亦會下跌10%。

話雖如此,筆者從不認為投資等於必賺,投資不能免於風險,並沒有必贏之道,只可分為低風險及高風險,但如何將投資車位變成最具升值潛力,將風險降至最低?大家先要做功課,了解市場的 需求,而且要從車位位置入手,以增加車位的吸引力。

首先,屋苑的車位與住宅比例不要太高,最好低於1比1,若然是低於1比4更好,即反映求過於供的情況。另外,比鄰環境亦是需注意的一環,看看有沒有露天停車場及多層停車場等,以及留意鄰 近屋苑的車位供應量,因為業主有機會租用鄰近屋苑的停車位,如果大家同樣都是供應緊張,車位固然會變得搶手。另外,買家需選擇較佳的車位位置,例如是單邊車位及靠近停車場電梯口等。

再者,大家亦需了解區內人口經濟能力,以及租務活躍情況,從車位成功租出記紀錄直接了解其承接力。如果車位短時間內成功租出,或常有車主徵求車位,反映停車場車位需求大,如果滿足以 上所有條件,該車位升值潛力相對較高。

不得不留意的是,買家在入市前,必然細閱屋苑的大廈公契,因為有些屋苑的車位,只限屋苑業主或租客購買或租用,如果購買這些車位,客源會受到限制,從而影響租金及售價,套現能力較低 ,故此必須審慎決定購買那一個屋苑的車位作投資。

不知不覺,香港好像什麼東西都可以「炒」,無論住宅、波鞋,還是車位都可以投資。筆者不是有車的人,並不反對投資車位,但前題是覺得買家的資金是閒餘錢,並不是賭身家,以及買家需評 估自己可否承受風險,準備充足才入市,以免因小失大。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報127.96(反映2016/04/11至2016/04/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.3%,但較上年同期下跌8.63%。

本周港島區及新界(東)區均錄得升幅,港島區新報138.71,按周上升0.57%,較上年同期下跌8.31%。而新界(東)區最新錄得134.18,按周上升0.86%,較上年同期下跌6.4%。而新界(西)區跌幅最多,按周下跌2.42%,新報113.92,較上年同期下跌7.06%。九龍區最新 錄得122.97,按周下跌0.29%,較上年同期下跌11.94%。

上周成交個案


-- 沙田第一城高層戶 $395萬易主 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示,新近促成沙田第一城9座高層D室成交,實用面積327平方呎,2房間隔,不設窗台,座向西南享泳池景及開揚市景,以$395萬獲承接,實用面積平均呎價$12,080。


-- 新屯門中心2房 累減$30萬易手 --
祥益地產營業經理黃慶德表示,新近錄得新屯門中心4座低層A室成交,實用面積501平方呎,2房1廳,附設企理裝修,累減$30萬,以$320萬獲承接,實用面積平均呎價$6,387,屬市場價成交。


-- 馬鞍山富安花園低層戶 $308萬獲承接--
世紀21奇豐物業大水坑分行經理程子健表示,日前促成馬鞍山富安花園8座低層E室成交,實用面積431平方呎,2房1廳,座向東南面,外望園景,成交價$308萬(自由市場),實用面積平均呎價$7,146,其成交價約低於市價10%。


-- 屯門叠茵庭中層 $350萬成交--
祥益地產高級營業經理黃振文表示,日前促成屯門叠茵庭成交,單位為6座中層H室,實用面積376平方呎,獲一名區內換樓客以$350萬承接,實用面積平均呎價$9,309,屬市場價成交。

新盤動向


-- 元朗映御加推55伙 --
新地旗下的元朗映御加推55伙,包括首度推出16伙第1座最細開放式單位,19伙1房單位及20伙2房單位,價單定價由$351萬至$646萬,加價約2%至3%。項目亦同時推出銷售安排,當中30伙會安排本周五(4月29日)早上11時起發售。
-- 西營盤瑧璈周五售90伙--
由新世界發展的西營盤瑧璈,累積公布90伙價單,並已上載銷售安排。購樓意向登記將於明天(27日)晚上八時截止登記,三張價單合共90伙單位將於本周五(29日)早上十點於上環新紀元廣場中遠大廈以抽籤方式發售。而抽籤程序將分階段進行。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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