香港樓市VS《沽注一擲》
28HSE 編輯部  2016-02-16  三地產焦點 
香港樓市VS《沽注一擲》

[28Hse 三地產焦點 第四十九期 2016年2月17日] 筆者早前入場看了榮獲4項金球獎提名的電影《沽注一擲》(The Big Short),作為一個金融門外漢,看這套電影純粹是為了「卡士」,想不到有意外驚喜,對白過癮,而且內容易明,帶出來的感悟,可能會改變觀眾一生,當然有人覺得沉悶,趕早離場或看到中途找周公。

電影是講述幾名投資經理及銀行家,在次按危機爆發前洞悉問題,發現地產市場非穩如泰山,於是押注後市買跌和銀行對賭,沽空次按相關的衍生產品,雖然同行都認為他們可笑,但結果他們決定正確,揭露了銀行體系崩潰而引起金融風暴的內幕,次按危機最後爆破,銀行業、金融業及投資者均受打擊。

「債劵大王」格羅斯都有看這部電影,早前接受受外國傳媒訪問時表示,現時情況正與該電影類似,「現時全球經濟仍是高槓桿,央行人為地推高資產價格,保持利率低企,現時情況與當年相似,只是當年的主角業主換了現時的央行。」而著名國際投資者索羅斯更是指目前市況似金融海嘯前夕。

究竟現時市況是否像2008年那樣?是否即將會發生多一次金融海嘯?如果只針對香港的樓市狀況,感覺不太像,因為戲中是講及次按危機爆破前,不少無能力買樓的人,好像是脫衣舞女郎,收入不穩定但可以買入多個物業。而且當時一個大話又掩蓋着另一個謊言,牽連的人及事太多,就連政府都說這個大話是真的,最後被清醒的人揭穿這個大話,泡沫爆破。

而現在香港政府早於幾年推出多項「辣招」及措施,包括徵收和調高印花稅,以及收緊樓宇按揭貸款資格等,以調整樓價,而且增加上車門檻,阻止無足夠經濟能力的人入市,防止樓市出現泡沫。由於政府的及早準備,現時持有的業主均是有能力的,故此筆者相信現時的狀況與08年不太相似。

話雖如此,根據市場資料,現約有3,000個銀主盤及不少「財主盤」,這是否反映措施失效?非也,因為這只是一撮人,並不是佔大數,部分更是因自己個人的財政問題而將物業不斷加按,當中更是涉及銀行及財務公司,最後「10個茶煲9個蓋」,無力還債,最終頂不住爆煲而被逼賣樓。

現階段,其實我們應留意的是負資產問題,金管局早前公布,去年第四季負資產住宅按揭貸款錄得95宗,而因寫「細價樓爆煲論」而聲名大噪的湯文亮則指出現時已有1,000宗負資產。負資產是指物業當前市值低於未償還按揭餘額,即是如果業主以$500萬購買一個單位,造按9成,連同按揭保險之按揭總額為$462萬,樓價下跌10%至$450萬,就這樣該物業的業主即跌入負資產行列。

現時,有不少業主以高價買入單位,當樓市回落,這些單位價值亦隨之調整,即是跌入負資產行列的機會增加,尤其是借取高成數按揭的業主更甚。情況雖日趨嚴重,但只要業主不斷供單位,對業主本身及整體樓巿均影響不大。

如果單單只是討論香港房地產,筆者認為金融海嘯重臨機會較微。雖然歷史不斷重演,但我們亦可轉換角度去想,「從錯誤中學習、從失敗中成長」,人們已知道在適當的時間制定適當的措施,相信即使再一次發生危機,都沒有可能再像08年那樣糟糕。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新131.01(反映2016/02/01至2016/02/07 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.71%,亦較上年同期下跌4.12%。

本周4個分區首次上周與上年比較均錄得跌幅,當中九龍區跌幅最少,新報126.66,按周下跌0.09%,較上年同期下跌6.21%。而港島區最新錄得140.77,按周下跌0.98%,而較上年同期下跌4.02%。而新界(東)及新界(西)區則分別錄得136.92及115.96,按周下跌0.42%及1.90%,亦較上年同期下跌2.33%及3.86%。

上周成交個案


-- 北角富雅花園高層戶 $550萬易主 --
世紀21北山地產物業顧問梁佩儀表示,新近錄得北角富雅花園金桂閣高層A室成交,實用面積427平方呎,建築面積506平方呎,2房間隔,座向西北望街景,獲外區上車客以$550萬承接,實用面積平均呎價$12,881,建築面積平均呎價$10,870。


-- 慈雲山慈愛苑2房 $350萬成交 --
世紀21富山地產經理何超明表示,最近錄得慈雲山慈愛苑J座愛榮閣中層3室,實用面積506平方呎,建築面積663平方呎,2房,室內裝修簡約舒適,以$350萬成交,實用面積平均呎價$6,917,建築面積平均呎價$5,279。


-- 屯門居屋悅湖山莊 累減$15萬易手 --
祥益地產高級營業經理潘鈺恒先生表示,新近錄得屯門居屋悅湖山莊10座高層F室,實用面積484平方呎,建築面積582平方呎,客廳座向西南,擁部份海景景觀,累減$15萬至$235萬(居二市場價)易主,實用面積平均呎價$4,855,建築面積平均呎價$4,038,屬市場價成交。


-- 屯門良景邨 綠表客$100萬承接--
祥益地產分行主管陳秀春表示,日前錄得屯門良景邨7座低層8室,實用面積385平方呎,建築面積500平方呎,2房1廳,日前獲一名區內客以$100萬(未補地價)購入,實用面積平均呎價$2,597,建築面積平均呎價$2,000,屬市場價成交。

新盤動向


-- 娉廷公布銷售安排 --
長實旗下的洋房項目娉廷,今上載銷售安排,首推6幢洋房,包括6、10、30、43、45、46號屋,以招標形式發售,2月29日(星期一)下午2:30截標。 長實地產高級營業經理封海倫指,項目示範單位將於兩周內開放予買家參觀,指定VIP人士可優先參觀,預計6至7成買家以元朗及新界區為主,又料3成為收租客,一半為換樓客。
-- 瑧璈周內上樓書 --
新世界及恒地合作的西營盤瑧璈,已開放物業網站。新世界發展營業及市務高級總監楊文指,項目樓書及示範單位正加緊準備,期望最快周內上樓書,短期開放示位。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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