2015年地產大事回顧

28HSE 編輯部  2016-01-05  #三地產焦點
2015年地產大事回顧

[28Hse 三地產焦點 第四十四期 2016年1月6日] 樓市走勢與全港市民息息相關,美國加息及新盤熱賣等消息均備受關注。因此,踏入2016年,筆者決定和大家回顧過去一年的地產大事,供大家展望今年樓市,好為今年作好準備。

簡單總結2015年香港樓市,我們可以用「先升後跌」來形容。2015年上半年,樓市暢旺,頻頻錄得創新高及破頂成交,一手方面採「月月有盤推」政策,大多更是錄得超額認購。而下半年則是樓價調整期,二手交投淡靜,劈價潮更是一浪接一浪,而新盤不乏撻訂個案。

金管局上年2月27日公布了3項物業按揭監管措施,當中包括收緊$700萬以下自用住宅物業按揭,由六成至七成劃一收緊至六成,其後金管局於3月2日再次出招,主要是針對借二按人士,若其整體按揭成數超出局方規定的上限兩成或以上,即要調低其供款佔入息比率(DSR)5個百分點。

金管局的新措施,提高了上車門檻,即代表準買家要付更多首期。為解決困局,發展商提供多個優惠及靈活的按揭計劃,包括高成數按揭、包借二按及保証上會等,付款辦法、成交期及按揭安排均相當靈活,以協助置業人士上車。因此,新措施令二手頓時冰封,而一手則是沒有多大影響。

直到6月,股市波動,投資者買樓情緒有所影響,其後8月,人民銀行調整中間價報價制度,令人民幣中間價貶值2%。隨著以上的不明朗因素,樓市明顯轉差,二手市場呈膠著狀態,業界更形容為「冰河時期」。

其後,樓價及租金均見回落,根據差餉物業估價署公布的數據,2015年10月樓價指數報302.6,按月下跌約1.1%,是自前年3月(即是20個月)以來首現跌幅;而本港私人住宅10月租金指數報175.7,按月下跌1%,終止連續16個月的升勢。

去到12月16日,美國聯儲局宣佈加息0.25厘,金管局其後亦宣布,本港基本利率即時上調0.25厘至0.75厘,雖沒有本港銀行跟隨加息,但對樓市已有一定衝擊。加息後,業主持兩種態度,一是封盤,靜待下一個時機;一是劈價,以平價錢速銷單位。在加息陰霾下,準買家卻步入市,二手樓市交投下跌,樓價亦顯著下跌。

由中原城市領先指數(CCL)可見,2015年11月起,樓價連續下跌7周,由11月2日的142.14下跌至12月27日的135.89,跌幅高達4.60%。由於可見,2015年下半年整個市況明顯出現逆轉,形成跌勢。

另外,2015年政府推出多項房屋政策,以及增加房屋供應,年初提出「綠表置居先導計劃」,將新建公屋售予綠表人士;政府推售了2,160個居屋單位,於上年5月21日起開始揀樓;政府定下未來10年供應48萬個單位的目標,當中公營房屋佔29萬個,私營房屋佔19萬個;市建局宣佈將約7成煥然壹居單位(338個單位)改作資助房屋出售,定價為市價8折;第二輪「白居二」計劃提供2,500個單位,於9月頭截止申請。

2015年地產發生多件大事,對於今年的樓市走向,筆者相信會承接上年樓市的走勢,都是會處於下行之勢,因為美國宣布加息,意味著即將踏入加息周期。同時,業界亦看淡香港樓市前景,摩根大通更是預計,由今年起計未來三年,香港的樓價每年將平均跌5%至10%。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報135.89(反映2015/12/21至2015/12/27 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.71%,較上年同期上升2.60%。

本周4個分區均錄得跌幅,當中九龍區跌幅最多,按周下跌1.11%,最新錄得132.12,而較上年同期下跌0.60%。港島區最新錄得144.28,按周下跌0.65%,而較上年同期上升2.49%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得141.69及122.91,按周下跌0.88%及0.54%,而較上年同期上升分別3.64%及5.88%。

上周成交個案


-- 屯門景峰花園2房 $280萬易主 --
祥益地產高級營業經理胡志偉表示,屯門居屋景峰花園新近錄得賢賣成交,單位為3座高層G室,實用面積400平方呎,建築面積462平方呎,2房1廳,日前獲一名區內首置客以$280萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$7,000,而建築面積平均呎價$6,061,屬市場價成交。


-- 火炭御龍山低層戶 $633萬易主 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示,新近錄得火炭御龍山成交,單位為11座低層D室,單位實用面積495平方呎,建築面積648平方呎,2房間隔,向西北望樓景,以$633萬易主,實用面積平均呎價$12,788,而建築面積平均呎價$9,769,屬市場價成交。


-- 北角健威花園樓景戶 減價$108萬成交 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示,新近促成北角健威花園B座低層04室成交,實用面積446平方呎,建築面積507平方呎,2房,座向南面望樓景,原業主於12月開價$538萬低市價放盤,最後減價$108萬至$430萬沽出,實用面積平均呎價$9,641,而建築面積平均呎價$8,481,打破該屋苑成交價近2年半以來新低。


-- 天水圍栢慧豪園高層戶 $428.8萬獲承接--
祥益地產營業主任謝利官表示,新近錄得天水圍栢慧豪園成交,單位為1座高層C室,實用面積489平方呎,建築面積653平方呎,2房2廳,附設企理裝修,獲一名區外首置客以$428.8萬承接,實用面積平均呎價$8,769,而建築面積平均呎價$6,567,屬市場價成交。

新盤動向


-- 西半山帝滙豪庭最快周內公布價單 --
恒基旗下的西半山帝滙豪庭舉行記者招待會,公布項目最新部署,恒基地產營業(一)部總經理林達民指,周內將舉行誓師大會,最快周內公布價單,不少於30個單位,料包括5樓連平台單位,實際單位數目會視乎反應而定。 他表示,不排除公布招標安排推出特色戶標售,以及項目價格將會參考同系同區豪宅天匯近月價錢。


-- 沙田九肚山峰推5伙 --
尚家生活發展的沙田九肚山峰推出5伙價單,首批5幢洋房包括3種戶型,價單定價$8,672.1萬至$2.34億,呎價$41,678至$56,216,,當中65號屋連裝修發售,裝修費約為$1,200萬。尚家生活董事總經理方文彬指,已參考同區二手成交及個別新盤的特色單位成交價,認為定價較市價為低。 5幢洋房將於周五(8日)開售,另外15伙同時以招標形式發售,除61號屋在周五上午10時至下午6時招標外,其餘14伙招標期由下周一(11日)至3月30日。


三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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