2024-04-16 28HSE 編輯部
[28Hse 三地產焦點 第四十三期 2015年12月30日] 美國落實加息，意味著加息周期重臨，雖然暫時沒有本港銀行跟隨加息，但樓市氣氛已急轉直下，劈價盤湧現。不少業主睇淡後市，將手上物業由賣轉為出租，租盤大幅增加，較暑假時增加約一半，而且業主更願意大幅減租。因此隨著按息上升，「供平過租」的形勢正逐步扭轉為「租平過供」，即每月之按揭供款金額高於租金。
不少市民會認為「租平過供」等於要「轉買為租」，這並不是等於的，因為形勢扭轉的主因不是供樓利息上升，而是租金上升幅度及速度不及樓價所致。從政府發布的樓價指數可見，2015年10月住宅樓價及租金水平分別為302.6及175.7，較2014年底的270.5及164.3分別上升11.9%和6.9%。故此，事實上部分單位在加息前已是「租平過供」。
而美聯首席分析師劉嘉輝指，香港經濟環境轉弱及未來供應增多這兩大因素，對現時對樓市影響較大，隨著息率上升令收益回報率下跌，預期將會轉變為「租平過供」。他解釋，如租金跌勢較樓價跌幅大，令整體租金回報率下跌，與此同時，一旦息率上升，將令租務收益利差收窄，甚至出現負數，將逆轉為「租平過供」。
基於後市走勢不明朗，現時市場錄得多宗減價租賃成交個案，譬如康怡花園N座中層單位，實用面積466平方呎，採2房間隔，業主原開價$1.75萬，後因急於在聖誕淡季前起租，累減$2,500至$1.5萬租出，減幅16.7%，其成交低市價14％。
新近已有成交反映「租平過供」，元朗Yoho Town 1座中層單位，實用面積393平方呎，採2房間隔，業主以$1.1萬放租，最後減價$1,000至$1萬獲承租。據知，同類型單位叫價$470萬，造6成按揭，以按揭年息2.5%及供款25年計算，月供$12,651，較上述租賃成交租金高$2,651，「租平過供」21%。
根據利嘉閣研究部數據顯示，上個月50大屋苑「租平過供」與「供平過租」各佔一半。隨着本港將進入加息周期，假設加息0.5厘計算，「租平過供」的屋苑將增加至41個，平均供款較租金高3.9%。由於息率上升，置業人士供款支出增加，市場將會扭轉為「租平過供」。
事實上，加息後「租平過供」，的確會減少買家和投資者入市意欲，導致市場需求減少，再加上現時香港供應量增加，樓價必須會向下跌，但筆者相信難以造成大幅度的樓價下跌，因為部分業主只持有一個物業，並不急於出貨，而且市場因「辣招」而打撃了大部分炒家，剩下的可能寧願封盤而不賤賣單位。
筆者認為，既然後市未明，準買家可考慮靜觀其變，先租住單位，再等候入市時機。買樓是一個重大的決定，必須要做足功課，需作全盤考慮，包括計算首期預算、每月供款、租金、管理費及對後市的看法等，以及要了解自己的需要，衡量兩者之間的好壞處，並不能急於這一時三刻而作決定。
中原城市領先指數(CCL)最新報136.86（反映2015/12/14至2015/12/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.32%，較上年同期上升3.14%。
本周4個分區均錄得跌幅，當中港島區跌幅最多，按周下跌1.61%，新報145.22，而較上年同期上升2.30%。而新界(東)區按周下跌1.60%，最新錄得142.95，較上年同期上升5.16%。新界(西)區新報123.58，按周下跌0.06%，而較上年同期上升8.25%。而九龍區更是按周及按年均錄得跌幅，分別錄得下跌0.71%及0.65%，新報133.6。
-- 屯門市廣場高層 $1.1萬租出 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，日前錄得屯門市廣場租賃成交，單位為6座高層A室，實用面積515平方呎，建築面積693平方呎，3房1廳，業主原開價$1.2萬，最後減價$1,000至$1.1萬，獲一名區內客承租，實用面積平均呎租$21.4，建築面積平均呎租$15.9。
-- 天水圍嘉湖山莊 $1.1萬獲承租 --
祥益地產分行主管謝利官表示，新近促成天水圍嘉湖山莊7期(景湖居)租賃成交，單位為景湖居12座中層B室，實用面積630平方呎，而建築面積811平方呎，3房2廳連套房，附設新裝，獲一名區外客以$1.1萬租入，實用面積平均呎租$17.5，建築面積平均呎租$15.9。
-- 馬鞍山錦禧苑望運動場景 $383萬易主 --
世紀21奇豐物業市中心分行經理趙詠欣表示，日前錄得馬鞍山錦禧苑成交，單位為B座高層3室，單位實用面積401平方呎，建築面積515平方呎，間隔為2房1廳，向西望運動場景，成交價$383萬(自由市場)，實用面積平均呎價$9,551，建築面積平均呎價$7,437。
-- 北角富豪閣池景 $940萬售出--
世紀21北山地產物業顧問梁佩儀表示，新近錄得北角富豪閣4座中層D室成交，實用面積710平方呎，建築面積870平方呎，3房向南望池景，以$940萬沽出，實用面積平均呎價$13,239，建築面積呎價$10,805，屬低市價成交。
-- 碧沙路20及22號上樓書 --
由華懋發展的清水灣半島北碧沙路20及22號，剛上樓書至官方網站，項目設有2座獨立屋，實用面積分別為3,630及3,666平方呎，2座獨立屋均設有平台、花園及停車位等。
-- 峻巒1A累售150伙 --
新地旗下的峻巒早前舉行記者會，公布項目最新部署，新地代理業務部總經理張卓秀敏表示峻巒1B最快明年初上載樓書，料成頭炮，而峻巒1C亦有機會緊隨其後推出。 她指，峻巒1A已推出269伙銷售的單位中，暫累沽150伙，套現逾$9.1億，實用平均呎價$10,291。
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