香港樓市 VS人仔貶值、美加息
28HSE 編輯部  2015-08-25  三地產焦點 
香港樓市 VS人仔貶值、美加息

[28Hse 三地產焦點 第二十五期 2015年8月26日] 美國聯儲局7月議息後聲明中提及加息條件時,稱期望看到就業市場「略為進一步改善」,顯示當局認為只要就業市場再好一點,便可加息,這暗示離美國加息時間不遠,有機會於9月加息。同時,人民銀行早前改革中間價報價制度,令人民幣中間價直接貶值2%。樓市現時熾熱,上述兩個因素究竟會否對樓市有影響?

美國料於年底加息,多個發展商亦趕在息口調升前加快推盤步伐,如遠東發展的鑽嶺,及恒地的柏匯等,當中恒地更是一周推售三個項目,並繼續積極推出新盤優惠吸納市場購買力。

近期人民幣貶值可能會打亂美國加息的步伐,人民幣意外貶值証明了中國經濟正在下滑,但當然還要看未來人民幣的走勢,一些分析師認為9月加息機會有50%。坦白說,就算今年不加息,明年也有很大機會加息,屆時對樓市可能有影響,故發展商急於推盤亦不是無道理。

人民幣的走勢和美元剛剛相反,人民幣滙價下跌的影響可以甚廣,人民幣被調整中間價後,幾乎所有亞洲貨幣滙價應聲下調。如果人民幣如中國政府官方所言,已完成調整,對本地經濟不會有太大影響;相反,若人民幣和傳言一樣下跌一成,其他亞洲貨幣滙價亦會輾轉下跌,港元便會成為區內少數滙價高企的貨幣,情況更會隨美息上升而進一步強化。根據之前亞洲金融風暴的經驗,對香港經濟絕有負面影響,香港的樓市也很難獨善其身。

就人民幣貶值方面,眾說紛紜,市場不乏「人民幣貶值會阻擋香港樓價上漲」之言論,又有人認為對樓市影響少。其實從政府徵收非香港居民15%買家印花稅後,內地人購買香港樓的比例減少,香港市場轉回由港人主導,所以多個新盤叫價貼近市價,迎合香港人的消費能力。

另一角度來看,雖內地人購買香港樓的人數減少,但仍有一部分大陸富豪會來港投資、入市,是次人民幣貶值的確打擊大陸人來港消費,香港通脹將顯著紓減,同樣削弱樓價上升的空間。

筆者相信,在美國加息及人民幣貶值的不明朗因素下,香港樓市短期不會出現大幅度的回落,但絕對能讓現時高企的樓價降溫,希望香港政府能利用這個緩衝期好好落實或執行之前定下的樓市政策,解決房屋長期供不應求,房屋供應未能滿足市民所需的問題。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新報144.84(反映2015/8/10至2015/8/16 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.38%,而較上年同期上升15.59%。

本周四個分區均錄得升幅,當中九龍區升幅最多,新報143.94,按周上升1.04%,較上年同期上升15.74%。而港島區新錄155.34,按周上升0.37%,較上年同期上升14.15%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得152.06及130.32,按周分別上升0.68%及0.04%,而較上年同期上升19.15%及21.89%。

上周成交個案


-- 和富中心望海戶 減價$60萬易手 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角和富中心15座中層A室成交,實用面積1,053平方呎,建築面積1,193平方呎,間隔為3房(1套)加工人套房,向北望海景,原業主屬意收實$1,600萬,但近日股市波動影響,終擴大議價空間,減價後獲區內換樓客以$1,540萬承接,實用面積平均呎價$14,625,建築面積平均呎價$12,909。


-- 濱景花園向西南 $650萬成交 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示,新近錄得沙田濱景花園4座低層G室成交,單位實用面積543平方呎,建築面積656平方呎,3房連套房間隔,座向西南,成交價$650萬,實用面積平均呎價$11,971,建築面積平均呎價$9,909。


-- 屯門時代廣場兩房 $428萬獲承接 --
祥益地產高級營業經理袁思賢表示,日前促成屯門時代廣場成交,單位為A座中層1室,實用面積409平方呎,建築面積516平方呎,兩房一廳,日前獲區內客以$428萬購入自住,實用面積平均呎價$10,465,建築面積平均呎價$8,295。


-- 嘉悅半島兩房 實用呎價$9,719 --
祥益地產高級營業經理林偉光表示,日前促成屯門嘉悅半島買賣成交,單位為1座低層G室,實用面積463平方呎,建築面積668平方呎,兩房兩廳,獲一名區內換樓客以$450萬承接,實用面積平均呎價$9,719,建築面積平均呎價$6,737,屬市場價成交。


-- 荃灣中心中層戶 獲同區客以$10,200承租 --
星輝地產代理高級營業員李先生表示,新近促成荃灣中心成交,單位為14座(成都樓)中層D室,實用面積324平方呎,建築面積420平方呎,獲同區客以$10,200租入單位,實用面積平均呎租$31.5,建築面積平均呎價$24.3。


-- 荃灣綠楊新村低層 $1.4萬租出 --
星輝地產代理高級營業員李先生表示,新近促成荃灣綠楊新村B座低層3室,實用面積449平方呎,建築面積518平方呎,以$1.4萬租出,實用面積平均呎租$31.2,建築面積平均呎價$27。

新盤動向


-- 環海‧東岸最快今上樓書 明開示位 --
九建旗下的環海‧東岸舉行記者會,公布最新部署,九龍建業有限公司市務及銷售部總經理楊聰永表示,項目的示範單位已準備好九成,最快今天內會上樓書,以及最快明日能開放予傳媒參觀,有機會周末開放予公眾,價單亦有機會周內公布,有望下周開賣。 項目共設5個示範單位,明日開放4個,包括一房及開放式單位的裝修單位及清水房各一。


-- 鑽嶺周六售全盤234伙 --
遠東發展旗下的鑽嶺,加推剩餘48伙,並公布銷售安排,全盤234伙單位於本周六(29日)發售。項目第3張價單定價由$380.8萬起,當中最貴的單位為30樓A室,實用面積651平方呎,定價$1,310.53萬,呎價$20,131。


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